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占有三题/姜朋

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 21:20:35  浏览:9791   来源:法律资料网
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占有三题

姜 朋


大陆法系民法中占有制度渊源久远,异彩纷呈。相形之下,我国占有制度残缺简陋几近于无。因而若要构建中国自己的占有制度还需要有一个漫长的借鉴取舍的历程。这里仅选三个小题,从三个方面来探讨,以期有益于中国占有制度的构建。

一、占有与持有:对占有要素的考察

占有与持有的关系问题一直贯穿在占有制度的发展过程中。各种学说纷纷登场,各领风骚,并深刻地影响了立法。在早期罗马法中,占有与持有可以视为是同一的。1当时的法律以直观的现实为基础,将占有(Possessio)界定为对物的一种实际掌握的事实,即持有。随着古罗马私有制和私法的发展,出现了自然占有(Possessio naturalis)与法律上的占有(Possessio civilis)的划分,前者即为持有(detentio),2是一种不受法律保护的支配力;后者往往简称为占有。与持有人不同,占有人对物的支配力受到法律的保护。保罗斯解释道:“我们通过握(持)有和意旨取得占有,而不单凭意旨或握(持)有取得占有”。3可见此时占有与持有开始由同一走向了分化。相对于占有而言,持有是一种更为基本和单一的事实,而占有则在持有之外夹杂了当事人的主观意思。419世纪时,萨维尼将意旨解释成据为己有的意思,从而明确提出了占有主观说。
在法国法上,占有与持有是分立的。法律强调占有(Possessio)的成立必须备体素(Corpus)和心素(Animus)两个要素。所谓体素,也称客观要件或物质要素,是对物的实际持续的控制,即持有。而心素也称主观要件或精神要素,具体又包括占有人自主的意志(La vo1enté)和意愿(I'intention)。在心素的确定问题上,主观说通常以个人的意思为占有意思,但意思变化自在,忽为占有忽为持有,不可揣定,而且占有意思不容易被外界认识,因此物的持有人是否应受法律保护难以判断,持有人在对占有心素举证时,也遇到了同样的难题:既然占有之意思未曾表露于外又如何能够证明其存在?可见,该说对社会公众和持有人双方来说都是不利的。由于占有主观说具有上述不足,事实上,法国法并未完全采用该说,而采取了若干变通:法律推定对财产的现实持有即构成自主占有,同时占有人最初持有财产的心理因素(为了本人或为了他人的意志)也将被推定渗透于持有的全过程,除非有相反的证据推翻之。5
19世纪末德国学者耶林提出了与占有主观说对立的占有客观说,主张将当事人的意志解释为持有的意思,即除了时效取得须有为自己占有的意思外,一般占有只要有持有的意思即已足够。这样一来,等于将心素包含于体素之中,可由体素推定而来。因而学界一般认为该说虽看似保留有心素的概念,但实际上已把心素与体素合而为一,或者说实际上架空了心素:即使其缺乏也不会影响占有的成立,从而使占有与持有的划分失去了必要。尽管如此,占有客观说毕竟还是保留了心素这一要素(即使是形式上的)。而后来的学者如贝克(Bakker)比耶林走得更远,提出了纯粹客观说,认为民法上的占有仅以事实之支配(持有)为已足,而不必另有占有意思。这实际上又将占有与持有同一起来。6该说后来被德国瑞士民事立法所采用。而日本民法虽然似乎仍在坚持占有二要素说,但对心素(即占有意思)进行解释时,其含义并不限于据为己有的意思,而包括了各种为自己利益而占有的意思,使许多罗马法上的持有人(如承租人、借用人)都变成了占有人,从而与德瑞民法殊途同归了。
至此,我们可以看出,大陆法系民法中占有与持有的关系大致经历了合一分一合三个阶段。其背后实际上是对占有成立要件的取舍问题。概括地说,近代以来,占有制度呈现出由内在意思主义向外观表现主义转变的趋势。这种淡化当事人主观要素的努力,使得通常情况下不考虑主观意志因素,由持有状态推定占有,进而由占有推定所有(即本权)成为可能,增强了对第三人的保护(也保护了占有人的利益),保障了社会秩序的安全和交易的顺利进行。但同时也应看到,占有与持有虽然均可指对物有事实上的管领力,因而二者在范围上时有重叠,但“持有却重在对物事实上之实力支配”。7申言之,二者在理论上可作如下区分:(1)单纯的事实上支配关系纵非以持续为目的,仍不妨为持有,而“占有只有在持续状态中才能得以表现”。8(2)持有为纯粹的空间关系,故抽象的占有状态如间接占有绝非持有。占有机关如辅助其主人行使权力为共同占有,辅助人如果帮助其占有人行使权力,为共同持有(重叠的持有关系),如代主人占有,绝非持有。另外法人不得直接持有而得依其代表为占有。9(3)持有不得继承或移转,而占有则存在继承性和移转性。10(4)占有人于占有物上行使之权利,推定其适法有此权利,而持有则无相类似之推定。11(5)绝对之违禁物,如海洛因不得为占有之标的物,却可以成为持有之标的物。12
回过头来看我国,由于物权立法滞后,物权体系模糊,学者虽偶有介绍与评述,但在立法上占有与持有关系仍不甚明朗。持有更多地被作为一个刑法上的概念来使用,如非法持有枪支,非法持有国家机密文件等。在民法领域,持有一词仅见于专利法中。该法规定全民所有制企业可以对本单位的职务发明申请专利并持有之,以与国家对专利的所有权相区分(这种把智力成果简单等同于物的作法颇值商榷,限于本文主旨,暂不讨论)。而贯穿于大陆法占有制度发展史的占有与持有关系问题在我国其实尚未真正出现。但如果要制定物权法对占有加以规定,那么这一问题就无法回避。毋临渴而掘井,当未雨而绸缪,因此探讨和借鉴国外相关学说与立法经验,在占有与持有之间,在内在意思主义与外观表现主义之间进行协调,找到平衡点,就显得必要而迫切了。

二、占有与占有权:对占有性质的理解

占有制度中另一个较为突出的问题是占有究竟是一种事实抑或是一种权利。这个问题自古至今不断地被回答又不断地被提出。各个时期对占有性质的不同理解明显地反映在当时的立法之中。
在历史上,罗马法与日耳曼法采取了不同的立场。在罗马法上,占有始终是一种事实状态,“一种使人可以充分处分的,同物的事实关系,它同时要求具备作为主人处分的实际意图。‘占有’这个词的含义是指真正的掌握(signoria)一种对物的事实上的控制(dominazione)。”13但罗马法实际上是将占有与真实的支配权分开考量,因而其专设的占有诉权制度也就仅仅对占有进行保护而不涉及真实的权利了。基于对罗马法的研究,马克思精辟地指出,“私有财产的真正基础,即占有,是一个事实,是不可解释的事实,而不是权利.只是由于社会赋与实际占有以法律的规定,实际占有才具有合法的性质,才具有私有财产的性质。”14
而在日耳曼法上,占有(Gewere)制度的性质则显得没有那么清楚了。虽然占有本身亦被看作是对物的事实支配状态,但这种状态通常与其背后的法律上支配权密切结合在一起,亦即占有是作为法律上支配权的外在形式而存在和受法律保护的。这就好比是硬币的两面,一面是占有,另一面是本权,二者成为不可分离的整体了。用萨维尼的话说就是,“如以占有解释为与物之关系,自为事实。如解释为由此关系所生之法律上之力,则为权利。”15因此日耳曼法上的占有争讼就不仅仅是在解决占有问题,往往同时也是在解决真实的权利问题了。但是到了耶林那里,他对占有的理解则显然与之有了分歧,他认为“占有是所有权的实现。占有是事实,所有权是权利,占有是事实上行使某种请求,而所有权是在法律上确认实现的权利。”16作为硬币两面的占有事实和权利之间出现了缝隙。
德国民法典实际上吸收了罗马法与日耳曼法上占有制度的优长,建立起了自己的占有制度。它以纯粹占有客观说为基点,以直接占有和间接占有的区分为骨干,从而使直接占有不需要据为己有的意思,间接占有无须实际持有的事实,而使直接占有表现为一种事实,间接占有成为了一种权利。因此有学者认为这标志着占有概念由事实性质向权利性质的转化。17
在占有的性质问题上,日本民法似乎走得最远。其法典中直接规定了“占有权”。有学者认为日本民法典完成了德国民法未竟的任务,使占有由一种事实转化为一种权利了。18但也有学者对此种立法例提出了严厉的批评,认为占有权作为物权的独立类型,其成立不要求有合法原因,也不要求进行物权公示,有违物权法原则,使得债权上的占有及其他占有统统成为物权,有些不伦不类;而且该法规定的占有权不但包括了善意占有者的权利,还保护各种恶意占有人,非法者的占有权,与通行法理不符。19
对此问题,史尚宽先生曾指出,“占有为人与物间之社会之事实现象,占有权为法律所与占有人之法律上之力。”“占有权以占有之事实为基础,系对于现为物之占有人,与以法律上之力,占有事实之存在与否直接影响占有权之得丧,约言之,占有权为占有之效力。”20言外之意,并不认为占有权是一项独立权利。而谢在全先生更明确指出:“日本民法虽将占有规定为占有权,然仍非抽象的观念上物权,而系因对物事实支配而生,因事实支配之消灭而消灭。且仅有排他效力,而无优先效力与物权之物上请求权,故仍具有事实性,可见与物权仍不同。”21因此笔者认为日本民法上占有权虽名为权利,但它并没有发育成为单独的物权,仍然游离于大陆法系民法的自物权一他物权体系之外,这尤其体现在占有之诉与本权之诉的区别上(日民202条)。所谓占有权不过是一种举证以前的占有推定,而有权占有则是一种业经证实的占有认定。22占有权概念倾向于对占有人实际持有状态合法性的或然描述,至于该占有是否为有权及是何种有权占有,还要依照本权的有无和性质来认定。因而通说认为占有是一种事实,这种事实与权利尚有相当的区别,表现在:(1)有权利能力者均得为权利的主体,但有权利能力者却非均得为占有之主体。(2)权利的客体除法律有特别规定外需为独立物,但占有的客体不在此限。(3)权利有主从之分,而占有则无。(4)有的权利不能让与或继承,但占有则无此限制。(5)权利无所谓直接间接,而占有则有。(6)在有些权利上可以设定担保物权,占有则不能。(7)同种类的权利之间有混同的可能,而占有则不然,因为在已为他人占有的物之上不能再设定同种类的占有。(8)标的物虽然已具有独立性,仍有不能成为权利客体的,但可成为占有的客体。(9)权利的继受人不能仅就自己取得权利后有利事实而为主张,但占有则可以。(10)数人共有一物时,共有人中一人如果遇到其他共有入侵害其权利时,可以主张所有人物上请求权的保护,但数人共同占有一物时,各占有人就其占有物的使用范围不得互相请求占有保护。23
在占有的性质问题上,笔者赞同通说,并认为在中国制定物权法构建占有制度时,应当在坚持占有为一种事实的基础上,充分认识到间接占有的出现使得占有权利化的转向,并基于此在具体制度设计上予以关注。

三、占有与本权:对占有定位的思考

从根本上说,法律为解决由于物的持有现实与法律上归属的不一致而引发的诸多问题创设了占有制度。该制度游离于本权之外独自发展,体现出自身的特点:(1)占有限定范围的对世性,即在相当多的情况下占有人可以基于占有对抗第三人;在有权占有情况下占有人甚至可以对抗权利人本人。(2)有条件的排他性,占有状态的存在在客观上排斥了其他同种类占有以及一些他物权的存在。(3)在一物之上的异类占有的相容性,即直接占有和间接占有可以并存不悖。(4)占有保护的独立性,占有之诉是独立于本权之诉以外的独立的保护方法,它扩大了法律保护的范围。
尽管如此,占有与本权的分离仍是有限的。从历史上看,罗马法上的占有不与本权相联系,但由于心素与体素的严格限定,从而使其对本权的背离是有限度的。德瑞日民法虽然放宽或取消了对心素的要求而使受占有制度保护的范围大大拓宽了,但同时,通过赋予占有诸多法律上的效力(推定本权、占有请求权等)间接地体现出法律对本权的深切关注。更甚者,时效取得、先占等制度更是促进了占有向所有权的回归。因此从根本上说,占有的法律效力的获得不是由于其本身而是由于其背后的本权,于是占有成了本权的外围工事。也许基于同样认识,耶林站在本权的立场上反观占有时才说,“占有作为所有权的外部表现受到保护”。24——很显然,所有权在这里是做为一种最基本的本权出现的,而其他的本权(如他物权、债权等)都可以视为所有权的派生(这不仅是由于它们作为本权的时间晚,而且也因为在它们的效力最终都来源于所有权)。而所有权正是讲求物的终极归属的,因此也就给占有制度打上了归属主义的烙印。正因如此,尽管大陆法系国占有制度虽颇多差异,但却都将占有纳入所有权的范畴。25也正因如此,当占有沿革史上许多曾很重要的保护作用(如保护占有人之人格、保护占有人之意思等)纷纷“褪色”之时,占有制度表彰本权与取得本权的机能仍能焕发光彩。26
但是由于现代物权法发生了由归属中心主义向利用中心主义的价值转向,在这种大背景下构建中国占有制度是否还要完全仿照欧陆国家的模式就很值得思考了。有学者主张使占有回到其应有的位置上,站在财产利用的立场上看待占有,并以此作为构造中国占有制度乃至整个物权制度的基点。27笔者认为上述观点敏锐地注意到传统占有制度设计上的偏差,而提出适应现今物权价值转向的趋势,让占有归位的主张是具有前瞻性和建设性的。但是应当指出,财产的归属与利用并不是互不相于的两回事,现代物权法重心向利用方面的倾斜并不必然导致对物的归属这种价值的根本排斥和否定。事实上二者不可能截然分开,归属始终而且必然是利用的前提和基础,而利用则无疑扩大着归属的可能性和范围。而且如上节所述,占有不是权利(当然包括物权在内)而只是一种事实,因此实不足以担当中国未来物权法的基石。况且我们也不能忽视中国目前的情况,即占有仅仅是作为所有权的一项权能而存在,尚未在制度上成为一项独立于所有权等本权之外的事实。因此未来物权立法中对占有制度的设计就不能太突兀,不能走得太急太猛。总之,如果中国物权法仍然选取传统的自物权一他物权结构模式,那么占有制度的设计就无法完全脱离开本权,否则恐怕就真的成了空中楼阁,无源之水,无本之木了。
( 本文发表于《法制与社会发展》1999年第5期。
1 参见史尚宽:“论占有与持有”,载郑玉波主编:《民法物权论文选辑(下)》,(台北)五南图书出版公司1984年版,第1133页。
2 梅仲协著:《民法要义》,中国政法大学出版社1998年版,第619页。
3 转引自江平、米健著:《罗马法基础》,中国政法大学出版社1987年版,第187页。
4 这种主观意思是一种自然的意思,与民事法律行为中的意思或曰事实的意思不同。参见史尚宽著:《物权法论》,(台北)1957年版,第490页。
5 参见尹田:《法国物权法上的占有制度》,载《现代法学》,1997年第5期,第102,103页。
6 当然,该说亦承认无事实上意思能力亦无从独立的取得占有,从而在结果上与客观说并无太多差异。参见谢在全著:《民法物权论(下)》,中国政法大学出版社1999年版,第927-932页。
7 前注6引谢在全书,第933-934页。
8 参见尹田:《法国物权法上的占有制度》,载《现代法学》,1997年第5期,第102页。
9 参见史尚宽:“论占有与持有”,载郑玉波主编:《民法物权论文选辑(下)》,(台北)五南图书出版公司1984年版,第1127页。
10 前注6引谢在全书,第934页。
11 前注6引谢在全书,第934页。
12 前注6引谢在全书,第934页。但史尚宽观点与之有分歧,认为“法律绝对禁止持有之物,例如鸦片,不得为占有之客体,自不待论。反之,惟相对的禁止持有之物,例如以贩卖之目的或其他特定之目的禁止持有之猥亵的文书图画,不妨以其他目的为持有。于其范围内得于其上成立占有”。见前注4引史尚宽书,第490页。本文从谢说。
13 [意]彼德罗·彭梵得:《罗马法教科书》,中国政法大学出版社1991年版,第270页。
14 《马克思恩格斯全集》(第一卷),人民出版社1956年版,第382页。
15 Savigny,Besitz,§5,转引自前注4引史商宽书,第480页。
16 Rudolf von Jhering Ueberder Grund das Besitzschutzes P79,转自王利明著:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年4月版,第810页。
17 孟勤国:《占有概念的历史发展与中国占有制度》,载《中国社会科学》1993年4期。
18 前注17引孟勤国文。
19 孙宪忠著:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第106页。
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宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

江苏省宿迁市人民政府


市政府关于印发宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知

宿政规发〔2011〕3号


《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市政府三届二十九次常务会议审议通过,现予印发,请认真贯彻执行。



二O一一年四月二十九日


宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法


第一章 总 则
第一条 为了规范市区国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)的规定,结合市区实际,制定本办法。
第二条 凡在市区国有土地上,因公共利益需要征收房屋及其它附属物的,适用本办法。
第三条 市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收与补偿工作。
市区国有土地上的房屋征收与补偿工作实行属地负责,宿豫区、宿城区人民政府负责各自行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作;必要时,市人民政府可以依法直接征收。
第四条 市住房和城乡建设局是市人民政府的房屋征收部门,并对全市国有土地上房屋征收与补偿工作实施监督。市国有土地上房屋征收办公室负责指导全市国有土地上房屋征收与补偿工作,并对市区国有土地上房屋征收项目和房屋征收工作人员实施监督管理。
各区人民政府房屋征收部门负责组织实施各自行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。宿迁经济开发区、市湖滨新城、洋河新城管委会的房屋征收机构受市房屋征收部门委托,负责各自管辖区域内有关项目国有土地上房屋征收与补偿的实施工作。苏州宿迁工业园区、市软件与服务外包产业园管辖区域内的国有土地上房屋征收工作按照市人民政府有关规定由相关区代为实施。市财政保障的市重点工程由市房屋征收部门组织征收,由所属县、区人民政府(管委会)负责实施。
第五条 市、区人民政府城管(行政执法)、规划、国土资源、发展改革、财政、公安、民政、审计、物价、监察及其他相关部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当依照本办法的规定和本级人民政府规定的职责分工,相互配合,共同做好房屋征收与补偿工作。
城管(行政执法)部门牵头,规划、住房城乡建设、国土资源等相关部门配合,项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会协助,共同做好项目征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定和处理工作;公安部门负责提供征收范围内户籍资料、依法维护正常征收工作秩序;综治维稳部门负责组织国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作;法制部门负责组织听证、受理行政复议、代理诉讼及司法强制执行衔接工作;工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营户营业执照发放、税务登记及税费缴纳情况;国土资源、房管部门负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况;民政、残联部门负责征收范围内被征收人低保证、残疾证的认定工作。
第六条 房屋征收部门可以委托属地政府(或政府派出机构)及相关单位作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务,不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为,均有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。受理举报的有关机构或部门应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对房屋征收与补偿工作的监督检查。
第二章 征收决定
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、区人民政府作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危旧房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条 依照本办法第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段旧城区改建,应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
房屋征收部门应当根据本条第一款规定组织相关部门编制年度房屋征收计划,并报同级人民政府批准后实施。发展改革、国土资源、规划等部门应当根据职责据实提供征收项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明材料及征收项目用地规划红线图,属于保障性安居工程建设和旧城区改建的,还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料。
第十条 房屋征收可以根据项目规模分期实施,每期征收范围由政府组织相关部门会办确定。
房屋征收范围确定后,不得在征收范围内实施以下不当增加补偿费用的行为:
1.新建、改建、扩建或装修房屋;
2.改变房屋和土地性质用途;
3.房屋析产、典当、赠予、买卖、租赁或抵押;
4.户口迁入或分户;
5.房产公证;
6.新办工商营业执照、税务登记证;
7.企业转制、出售、租赁、承包、兼并;
8.其他不当增加补偿费用的行为。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土资源、规划、城管(行政执法)、公安、司法行政、工商、税务、水务、社会保障、供电、电信、广电、广网等部门暂停办理征收范围内相关手续。违反规定办理相关手续的,由市、区政府责令撤销;情节严重的,按相关规定追究相关责任人的责任。因以上变更带来补偿金额增加的部分,补偿时不予认可;已取得不当收益的,依法追回,情节严重的,按照相关法律法规追究责任。
第十一条 房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,收集相关证据,被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的,根据房屋产权档案进行登记;如被征收房屋未经登记,由城管(行政执法)部门牵头,规划、住房城乡建设、国土资源、司法行政等部门配合,对房屋合法性、用途、面积等情况进行认定和处理。
房屋征收部门在组织调查的同时,应当委托具有房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房屋进行现场查勘并分区域采样评估,综合修正后取得征收范围内被征收房屋相类似房地产市场价格和修正系数的数据,同时测算征收成本。
调查结束后,房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。
第十二条 市、区城管(行政执法)部门应当依法加强对建设活动的监督、管理和处理。在房屋征收调查工作启动时,牵头组织相关部门同步对征收范围内未登记建筑的合法性进行调查认定,并将调查认定情况函告房屋征收部门。对违反城乡规划进行建设的,依法及时予以处理。
第十三条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、区人民政府。
市、区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在政府网站和征收范围内予以公布,征求公众意见。征求意见期限不少于30日。
旧城区改建项目征求意见时,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》和本办法规定的,市、区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
宿豫区、宿城区征收项目补偿方案经区人民政府组织相关职能部门论证后,报市房屋征收部门备案。
第十四条 市、区人民政府作出房屋征收决定前,应当组织开展社会稳定风险评估。社会稳定风险评估由市、区综治维稳部门牵头,项目主管部门和公安、民政、社会保障、信访等相关部门及街道办事处和社区参加论证,并向房屋征收部门出具书面评估报告。
单个项目房屋征收决定涉及被征收人达到500户(含)以上的,作出房屋征收决定前,应当经市、区政府常务会议讨论决定。
第十五条 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
监察、财政、审计部门应当加强补偿资金使用情况的监督、复核和审计。
第十六条 市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的,被征收房屋国有土地使用权同时收回。
市、区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
第三章 征收评估
第十七条 对被征收房屋进行房地产市场价值评估的单位,应当是具有省级以上住房城乡建设主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产价格评估机构(以下简称评估机构)。
房屋征收部门对从事房屋征收的房地产价格评估机构实行信用管理制度。市房屋征收部门应当根据房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况,每年度公布名录,供本市行政区域内被征收人选择。
第十八条 房屋征收评估机构由被征收人在市房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录,公布后3日(含)以内在征收现场登记被征收人的选择意见。按照规定方式反馈意见中半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的,视为多数选择成功,由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的,由房屋征收部门从被征收人协商选择中排在前3名的评估机构中公开抽签确定。房屋征收部门应当在抽签前3日(含)以内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机构现场公证。
房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书在征收范围内公示。
第十九条 同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产评估机构承担。
两家或者两家以上房地产价格评估机构承担同一房屋征收评估项目的,房屋征收部门应当组织就评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通,执行统一标准。
第二十条 房屋征收评估机构独立开展工作,遵循公开、公平、公正的原则对被征收房屋的房地产市场价值进行评估。
评估机构应按照委托合同约定的时间和要求,到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估,核对评估对象的相关数据和信息,做好实地查勘记录,拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料,妥善保管并且制作影像或视频电子档案报房屋征收部门备案。
被征收房屋实地查勘记录,应当由被征收人、房屋征收部门工作人员、受委托的房屋征收实施单位工作人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。
因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘的,应当由两名(含)以上无利害关系的第三人见证并在查勘记录上载明情况,由评估机构根据征收调查公布数据进行评估并在评估报告中作出说明。
被征收人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由两名(含)以上无利害关系的第三人见证并在查勘记录上载明情况,由评估机构根据实地查勘记录数据进行评估并在评估报告中作出说明。
被征收房屋未被允许入室实地查勘的,房屋征收价值评估结果中的被征收房屋室内装饰装修价值按照该项目其他被征收房屋室内装饰装修价值的算术平均值计算,有关情况应在评估报告中作出说明。在评估报告作出后被征收房屋可以实地查勘的,如据实评估金额小于评估报告金额的,以据实评估为准。
被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
第二十一条 对被征收房屋进行的评估应当综合考虑与被征收房屋相关的下列因素:
(一)区位:被征收房屋所在区域以及周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等因素。
(二)用途:以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋所有权证书与房屋登记档案记载不一致的,以房屋登记档案为准;房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的,以建设工程规划许可证记录的用途为准;已经改变用途的,以规划行政主管部门的批准文件为准。
(三)建筑面积:房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。
(四)其他因素:房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
评估技术细则另行制定。
第二十二条 分户评估结果得出后,评估机构应在征收范围内向被征收人公示7日。公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估或遗漏的部分,注册房地产估价师应当现场予以记录,并报评估机构进行修改、完善。
房屋征收评估机构在分户评估结果公示期满并修正后,应当在5日(含)以内向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当安排征收实施单位在3日(含)以内向被征收人分发分户评估报告。如在评估报告分发规定时限内被征收人拒绝接收评估报告的,征收实施单位应当在两名(含)以上无利害关系的第三人见证下将评估报告对被征收人或其同住成年家属实施留置送达;如被征收人去向不明的,征收实施单位应当在两名(含)以上无利害关系的第三人见证下将评估报告对被征收人实施公告送达。
被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名,同时加盖房地产价格评估机构公章。
第二十三条 被征收人对评估结果有异议的,可以自收到评估报告之日起3日(含)以内,向评估机构书面申请复核。评估机构自收到复核申请之日起3日(含)以内给予书面答复并报房屋征收部门备案。评估结果发生变化的,应当出具复核报告。被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果有异议的,自收到复核结果之日起3日(含)以内,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
市住房和城乡建设局指导设立市房地产价格评估专家委员会。市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起5日(含)以内,指派3人(含)以上单数成员组成鉴定组,对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估价值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具该评估报告的房地产估价机构应当改正错误,重新出具评估报告。
复核、鉴定结果小于或等于评估结果的,申请人由此造成的权利丧失,房屋征收机构不予补偿。
第四章 征收补偿
第二十四条 作出房屋征收决定的市、区人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋及所占用土地使用权价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
对经城管(行政执法)部门认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑,不予补偿。市区2003年航拍图上标明的未登记合法产权房屋在扣除办理相关证件和缴纳契税的费用后参照合法产权房屋评估。对未超过批准期限的临时建筑,按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时,因建设单位申请,已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的,不予补偿。
第二十五条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、区人民政府应当优先给予住房保障。
第二十六条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择产权调换的,房屋征收部门应当提供产权调换房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋的差价。
因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当根据改建地段规划提供改建地段或者就近地段的房屋。
因旧城区改建征收非住宅房屋,被征收人要求在改建地段进行产权调换的,如改建地段不具备产权调换条件,房屋征收部门可在其他地段提供调换房源;如确因客观条件限制无法提供产权调换房源,则实行货币补偿。
第二十七条 产权调换房屋的价值,由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定,并以此作为结算产权调换差价的依据。
被征收人对产权调换房屋评估报告有异议的,参照本办法第二十三条执行。
产权调换房屋为经济适用住房或政府其他种类定销商品房的,其价格按政府或物价部门有关文件执行,不再另行评估。
第二十八条 被征收人为经济困难家庭且仅有被征收的一处住房,其获得的货币补偿总额(不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励)低于征收补偿最低标准的,房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。征收补偿最低标准为10万元/户。如是分户、析产的,尚应满足其分户、析产手续生效之日距房屋征收决定公告发布之日满两年以上。
第二十九条 征收直管或单位自管公有住宅房屋,被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,在被征收人与房屋征收部门就产权调换达成协议且房屋承租人在本市范围内无其他住房的情况下,被征收人应将产权调换的房屋由原房屋承租人承租,与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
征收政府直管或单位自管公有住宅房屋,被征收人与房屋承租人共同选择货币补偿的,一般情况下被征收房屋的重置价格结合成新部分的补偿支付给被征收人,其余部分支付给房屋承租人。在租赁合同中有专门约定的从其约定。
第三十条 征收政府直管或单位自管公有非住宅租赁房屋、私有租赁房屋,被征收人与房屋承租人应根据房屋租赁合同约定情况分配征收补偿款。房屋租赁合同没有明确约定或租赁双方存在分配争议的,应协商处理或采取民事诉讼方式依法解决,但被征收人应在征收补偿方案规定的签约期限内签订补偿协议并与房屋承租人完成搬迁后方可领取征收补偿款。
第三十一条 改变住宅房屋用途的被征收人选择产权调换的,房屋征收部门应以住宅房屋实行产权调换,并按照本办法第二十条的规定结清产权调换的差价。
第三十二条 房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁补助费。征收住宅和商业用房,搬迁补助费按10元/平方米支付;征收生产用房,搬迁补助费按20元/平方米支付,如房屋内有重型机械设备或精密仪器需要搬迁的,搬迁补助费标准上浮20%;征收办公用房,搬迁补助费按6元/平方米支付,教学、医疗用房参照执行;征收仓储用房,搬迁补助费按12元/平方米支付。被征收人搬迁补助费不足1000元的按照1000元计算。计算面积时按被征收房屋的合法建筑面积计算。
第三十三条 征收住宅房屋,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费,临时安置补助费标准为8元/平方米•月。月临时安置补助费不足500元的按500元补助。计算面积时按被征收房屋的合法建筑面积计算。
由房屋征收部门提供周转用房的,不再向被征收人支付临时安置补助费。
第三十四条 房屋征收部门应按以下规定支付临时安置补助费:
被征收人选择货币补偿的,一次性支付6个月的临时安置补助费。
被征收人选择产权调换的,按实际过渡期限支付临时安置补助费。过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起计算,过渡期限一般不超过18个月(含)。房屋征收部门可以与被征收人在补偿安置协议上协商暂定过渡期限,并先行按照暂定期限给付临时安置补助费。
因房屋征收部门的责任,过渡期限超过暂定期限但在18个月(含)以内的,房屋征收部门应当据实补付临时安置补助费;过渡期限超过18个月的,从第19个月起,增付临时安置补助费。超过时间在12个月(含)以内的,增付1倍临时安置补助费;超过时间在12个月以上的,自超过之月起增付2倍临时安置补助费。
产权调换房屋面积小于被征收房屋合法面积的,超过部分按货币补偿标准执行,给予6个月临时安置补助费,其余部分按产权调换的相关规定计算临时安置补助费。
第三十五条 征收非住宅房屋造成停产、停业的,根据实际生产、经营状况,给予不超过货币补偿评估总金额5%的停产或停业补偿。
第三十六条 对在房屋征收补偿方案确定的期限内签订房屋征收与补偿协议并完成房屋移交搬迁的被征收人,房屋征收部门根据不同阶段进展情况给予签约和搬迁奖励。
被征收人在分户评估结果公示后15天(含)以内签订协议的,给予不超过补偿总额7%的签约奖励;在分户评估结果公示后第16天(含)以后、第30天(含)以内签订协议的,给予不超过补偿总额4%的签约奖励;在分户评估结果公示后第31天(含)以后、第40天(含)以内签订协议的,给予不超过补偿总额2%的签约奖励;分户评估结果公示后第41天(含)以后签订协议的,不再给予签约奖励。
被征收人签订协议并在前款规定的当期签约奖励时限到期后7日以内完成房屋移交搬迁的,给予180元/平方米的搬迁奖励,搬迁奖励金额不足10000元的按照10000元计算。被征收人签订协议并在当期签约奖励时限到期后第8天以后完成房屋移交搬迁的,根据具体时间情况下浮奖励标准直至取消奖励,具体规定在征收补偿方案中确定。计算面积时应按被征收房屋的合法建筑面积计算。
根据征收项目规模不同,奖励标准和奖励期限可在征收补偿方案中适当细化调整。
第三十七条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。
补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议的,另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十八条 房屋征收部门及其委托的征收实施单位应当建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第三十九条 作出房屋征收决定的市、区人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
第四十条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内公告3天。
被征收房屋有下列情形的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内公告3天。
(一)产权不明;
(二)产权人下落不明;
(三)产权人死亡,无继承人继承,或继承人不明确;
(四)法律、法规规定的其他情形。
经项目所在地社区居委会证明,被征收房屋产权人长期居住在市外的,房屋征收部门或其委托的征收实施单位告知其代理人或房屋代管人代为征求意见。在征收补偿方案确定的签约期限内,被征收房屋产权人不作答复,或无法告知产权人的,房屋征收部门可在公证机构办理证据保全后先行征收。房屋补偿费及有关资料由房屋征收部门办理提存公证。
被征收人对补偿决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第四十一条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出补偿决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。
第四十二条 征收补偿结束后,房屋征收部门应当及时将征收补偿档案移交市城建档案馆。
第五章 附 则
第四十三条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定办理。对在规定期限内,达不成补偿安置协议的,经当事人申请,由市住房城乡建设局裁决。被拆迁人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在裁决规定的搬迁期限内又未搬迁的,由市住房和城乡建设局依法申请人民法院强制执行。
第四十四条 本办法由市房屋征收部门负责解释。经有关程序确认纳入旧城区改造的项目除实行本办法外,可按有关旧城区改造的特别规定执行。
第四十五条 各县人民政府可参照本办法结合各自实际制定国有土地上房屋征收与补偿暂行办法,并报市房屋征收部门备案。
第四十六条 本办法自公布之日起施行。《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》(宿政规发〔2009〕3号)同时废止。







最高人民法院关于采用其他方法处理的轻微伤害案件是否要制作调解书或判决书的问题的批复

最高人民法院


最高人民法院关于采用其他方法处理的轻微伤害案件是否要制作调解书或判决书的问题的批复

1965年5月5日,最高人民法院

江西省高级人民法院:
你院〔65〕法行字第41号函请示的,对于轻微伤害案件,不予刑事处分,而采取赔偿医药费的办法处理,双方对赔偿医药费多少已达成协议,是否要制作刑事附带民事调解书或刑事判决书的问题,经我们研究后认为,对这类案件可按照我院1964年1月18日〔64〕法研字第8号关于训诫问题的批复办理。即:不必制作调解书或判决书,可将处理情况在案卷中详细记明,并交当事人阅读或者读给当事人听后签名盖章,以备查考。
此复




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