印发江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法的通知
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印发江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法的通知
广东省江门市人民政府办公室
印发江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法的通知
江府办［2005］48号
各市、区人民政府，市直各单位：
《江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法》业经市政府同意，现印发给你们，请按照执行。
江门市人民政府办公室
二○○五年六月十七日
江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法
第一章 总 则
第一条 为全面深化我市事业单位人事制度改革，建立和规范我市事业单位人员聘用制，根据国家有关的法律、法规，制定本办法。
第二条 事业单位除按照国家公务员制度进行人事管理的以及转制为企业的以外都要试行人员聘用制度。事业单位中的原固定用人制度职工、合同制职工、新进事业单位的职工，包括工勤人员都要实行聘用制度。
第三条 坚持党管干部、党管人才的原则，执行德才兼备的用人标准，按照科学、合理、精简、效能的原则设置岗位，明确岗位职责、条件和待遇，建立一套适合各类事业单位特点，符合专业技术人员、管理人员和工勤人员岗位要求的现代人事管理制度。
第四条 禁止事业单位违反国家规定和未履行审批手续聘用未满十六周岁的未成年人。
第二章 实施步骤
第五条 各部门和单位要采取多种形式和方法，广泛开展事业单位试行人员聘用制度的宣传发动工作。通过召开动员大会、组织学习有关政策文件等方法，使全体人员了解事业单位试行人员聘用制度的内容和要求，提高思想认识，积极支持和参与试行人员聘用制度工作。
第六条 各事业单位要根据国务院办公厅、中共中央组织部、国家人事部、省政府办公厅、省人事厅等有关政策和精神，结合实际制定实施方案。实施方案包括如下内容：
（一）试行人员聘用制度的指导思想和原则；
（二）试行人员聘用制度的时间、步骤和方法；
（三）岗位设置和人员聘用（任）的方式和方法；
（四）落聘人员的安置办法；
（五）聘后管理的措施。
第七条 各事业单位的实施方案应先在单位内部公布，并组织职工讨论，广泛听取意见，修改完善，经单位领导班子集体研究和职工代表大会讨论通过后按规定程序上报。
第八条 职工依据本单位公布的岗位以及岗位的职责、条件、待遇和自身条件，申请应聘岗位。
第九条 单位采取竞争上岗或双向选择等方式方法，按照规定程序进行考试或考核，择优拟定岗位聘任人选，并将具体岗位聘任名单统一公布。
第十条 单位与职工按照国家有关法律、法规，在平等自愿、协商一致的基础上，签订《广东省事业单位聘用合同书》。
第十一条 单位与职工签订的《广东省事业单位聘用合同书》送同级政府人事部门鉴证。
第三章 岗位设置
第十二条 事业单位应在事业单位机构改革核定的内设机构、科室职能、人员编制、领导职数的基础上，根据国家、省、市定岗定员政策和单位工作性质、所承担任务、自身发展需要，合理设置岗位，制定各级管理人员（职员）、专业技术人员和工勤人员岗位、职数及其职责、任职资格条件、待遇、聘用期限。
第十三条 岗位设置必须以“事”为中心，根据单位所承担的工作任务，合理设置岗位，不能因人设岗。
岗位设置必须是有效完成工作任务的最低数量，可设可不设的岗位坚决不设，不交叉和重复设岗。
岗位设置要向关键岗位、重点岗位倾斜，向人才紧缺、技术力量薄弱的岗位倾斜，要有利于吸引和选拔优秀人才。
第十四条 设置岗位事项。
（一）对单位的工作任务进行调查分析，再进行分解、归类、合并，划分岗位职责范围和类别。
（二）根据岗位工作性质、难易程度、责任轻重和所需资格条件，确定岗位层次。
（三）对岗位设置进行评价，对不适当的岗位或岗位职责要及时进行调整。
（四）制定岗位说明书。岗位说明书的制定要简明规范，主要内容应包括岗位名称、职责、权利、义务和任职资格条件等。
第四章 聘用方式
第十五条 事业单位应当坚持公开、平等、竞争、择优的原则，通过公开招聘、考试考核、竞争上岗和双向选择等方式聘用人员。
（一）公开招聘。事业单位应面向社会公开招聘工作人员。
（二）考试考核。事业单位首次试行人员聘用制，应在单位现有在编的职工中，采取考试或考核的方式择优聘用；其中有执业资格才能上岗的专业性岗位，须从具备相应执业资格的人员中择优聘用。
对聘期届满人员，单位可按照管理权限，通过述职、民主测评、组织考察等方式进行聘期考核确定是否续聘。
（三）竞争上岗。单位领导岗位人员的聘任，按照干部人事管理权限办理；中层管理岗位人员的聘任，原则上参照中共中央《党政领导干部选拔任用工作条例》、中央组织部、人事部《关于党政机关推行竞争上岗的意见》（组通字［1998］33号）和省、市的有关规定，通过竞争上岗产生聘任人选。
参加竞争上岗人员与所竞争岗位要体现差额原则。由于专业性太强等客观原因达不到竞争比例的，可根据管理权限由所在单位专业（学科）带头人推荐、领导班子集体研究决定聘任人选。
（四）双向选择。实行双向选择的方法是：
1、个人填写双向选择志愿表，每人可选择1至2个岗位。
2、单位的部门负责人填写选择本部门工作人员意向表，每个岗位选择不少于2人。
3、由于专业性强，人数少等原因不具备“双向选择”条件的，由单位的部门领导提出拟聘用人选。
4、单位聘用工作小组对双向选择意见进行审查协调，提出聘用意见。
5、经单位领导班子集体研究决定后，按规定程序办理聘用（任）手续。
第五章 工资福利待遇
第十六条 实行人员聘用制度的事业单位，要在建立以聘用制和岗位管理为基本内容的新型用人制度的同时，进一步深化内部收入分配改革，逐步建立与事业单位人事制度改革相适应的分配激励机制。确定受聘人员的工资待遇，要根据岗位职责、效率优先、兼顾公平，向关键岗位和特殊岗位倾斜，按照“岗动薪动”的原则，结合事业单位的特点，搞活工资分配。
（一）经费来源主要由财政核拨的事业单位，以及经费来源部分由财政核补的事业单位，受聘人员的岗位工资待遇主要包括以下三部分：一是国家规定工资构成中的固定部分，根据所聘岗位的等级（专业技术职务等级、职员等级、工人技术职务和技术等级，下同）确定；二是国家规定工资构成中活的部分及单位收入中按国家有关规定可用于个人分配部分，由单位根据实际情况搞活分配；三是国家规定的津贴补贴，按现行政策执行。
（二）经费自筹的事业单位，受聘人员的岗位工资待遇，由单位在核定的工资总额内，按照国家有关政策自主确定。受聘人员国家规定的工资待遇，由单位记载，并按国家工资政策相应调整，作为职工调动和养老保险制度改革前计发退休（退职）费的依据。
为营造我市良好的吸引、留住人才环境，对高级职称人员聘用后的工资福利待遇，应不低于本单位人事制度改革前的水平。
第六章 聘用合同的订立
第十七条 聘用单位按照《国务院办公厅转发人事部关于在事业单位试行人员聘用制度意见的通知》（国办发［2002］35号）、《事业单位试行人员聘用制度有关问题的解释》（国人部发［2003］61号）文的规定，在平等自愿、协商一致的基础上，按干部管理权限与工作人员签订《广东省事业单位聘用合同书》。
第十八条 受聘人员凡与聘用单位负责人员有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲或者近姻亲关系的,不得被聘用从事该单位负责人员的秘书或者人事、财务、纪律检查岗位的工作。聘用工作小组成员在办理人员聘用事项时,遇有与自己有上述亲属关系的,应当回避。
第十九条 聘用合同鉴证是政府人事部门依法审查、证明聘用合同真实性和合法性的一项行政服务措施。合同鉴证的重点是合同内容是否符合国家法律、法规和政策，合同条款是否完备，双方的责任、权利、义务是否明确。市直及中央、省驻江事业单位，其聘用合同鉴证由市人事局负责，各市（区）聘用合同的鉴证，由各市（区）人事局负责。
第七章 聘后管理
第二十条 事业单位的领导和工作人员均实行考核制度，考核必须坚持客观、公正的原则。考核由单位考核小组负责组织实施，小组成员由组织人事、纪检监察、工会、职工代表组成。考核工作方案须经单位职代会讨论通过，考核结果要在单位内部公示，接受群众监督。
考核形式包括定期考核（年度考核、聘期考核）和不定期考核（平时考核）。
考核的内容应当与岗位的实际需要相结合，包括德、能、勤、绩、廉等方面。
考核的基本方法，实行领导考核与群众评议相结合、工作实绩与工作态度相统一的方法，考核小组在听取群众评议意见和单位领导意见的基础上，提出对工作人员考核等次意见，报单位领导班子集体讨论决定。考核结果分为优秀、合格、基本合格、不合格4个等次。
考核结果是单位对聘用人员续聘、解聘或者调整岗位的依据。按干部人事管理权限，聘用单位对年度考核或者聘期考核不合格的受聘人员，可以调整岗位或者安排其离岗接受必要的培训。岗位变化后，其聘用合同作相应变更。受聘人员无正当理由拒绝变更的，单位有权单方面解除聘用合同。
第二十一条 为保障聘用制度的实施，妥善处理聘用工作中出现的各种问题，及时化解矛盾，维护聘用单位和受聘人员双方的合法权益，各级人事部门要建立和完善人事争议仲裁制度。受聘人员与聘用单位在公开招聘、聘用程序、聘用合同期限、聘期考核、解聘辞聘、未聘安置等问题上发生争议的，当事人可以申请人事争议仲裁。
第八章 执行与监督
第二十二条 事业单位首次实行人员聘用制度，按照竞争上岗、择优聘用的原则，从本单位现有在职职工中选聘符合岗位要求的人员签订聘用合同；也可以根据本单位的实际情况，在严格考核的前提下，采用单位与现有在职职工签订聘用合同的办法予以过渡。
第二十三条 江门市委管理的事业单位领导班子成员，仍执行现行的管理办法，暂不实行聘用制；各市（区）委管理的事业单位领导班子成员，由各市（区）自行确定管理办法。
事业单位的党群组织专职人员，在已与单位明确了聘用关系的人员范围内，按照各自章程或法律规定产生、任用。
单位中层岗位（含）以下人员的聘用合同，由单位法定代表人与其签订。单位中层岗位人员的职务聘任期限，除即将到达退休年龄等特殊情况外，一般应与所在单位法定代表人任期相一致。
第二十四条 专业技术岗位的聘任，实行评聘分开，根据岗位需要和专业技术人员的专业技术资格实行聘任。
第二十五条 实行低职高聘，为人才成长创造条件。低职高聘适用于无须具备执业资格的专业技术岗位，同时具备以下条件：
（一）贡献突出、成绩显著，群众公认，真才实学的优秀专业技术人才，是本单位、本专业学科带头人、部门负责人或是单位引进的特殊专业技术人才；
（二）本专业、部门紧缺的专业技术人员，并有空缺岗位；
（三）任现职以来获得江门市科研成果一等奖以上（主研人员）或现已承担市级重点科研课题（主研人员）。
第二十六条 聘用合同的期限按如下类别作不同处理。
（一）聘用合同分为四种类型：3年（含）以下的合同为短期合同，对流动性强、技术含量低的岗位一般签订短期合同；3年（不含）以上的合同为中期合同；至职工退休的合同为长期合同；以完成一定工作为期限的合同为项目合同。
（二）试用期的规定只适用于单位新进的人员，试用期只能约定一次。试用期一般不超过3个月，情况特殊的，可以延长，但最长不得超过6个月。被聘人员为大中专应届毕业生的，试用期可以延长至12个月。试用期包括在聘用合同期限内。原固定职工签订聘用合同，不再规定试用期。
（三）首次聘用，对工龄已满25年或者在本单位连续工作已满10年且年龄距国家规定的退休年龄已不足10年的人员，提出订立聘用至退休的合同的，聘用单位应当与其订立聘用至该人员退休的合同。符合上述条件的未聘人员，应在试行人员聘用工作中予以妥善安置，不得解除与单位的人事关系。聘用期满，在同一用人单位连续工作满10年以上，当事人双方同意延续聘用合同，如果职工提出订立长期合同的，应当签订长期合同。
（四）在试行聘用制中，军队转业干部本人愿意的，可签订长期合同；复员退伍军人可签订中、长期合同。军转干部、复退军人首次签订聘用合同，不得约定试用期。
（五）单位首次试行人员聘用制的上一年年度考核确定为不合格等次的人员，可签一年的短期合同，次年被评为合格以上等次的，参照本单位人员聘用期限，签订相应期限的合同。
（六）经批准办理延长退休的专家，单位可与其签订与延长退休期限相一致的聘用合同。
（七）个人行为能力受到限制的管理人员、专业技术人员，经有效鉴定，可以缓签聘用合同，缓签期的待遇按国家和省的有关规定执行。
（八）在首次签订聘用合同中，职工拒绝与单位签订合同的，单位给予其不少于3个月的择业期，择业期满后仍不与单位签订聘用合同的，应当劝其办理辞职手续，未调出又不辞职的，予以辞退。
（九）经劳动能力鉴定委员会鉴定完全丧失劳动能力的，按照国家有关规定办理退休（退职）手续。
（十）经指定的医疗单位确诊患有难以治愈的严重疾病、精神病的，暂缓签订聘用合同，缓签期延续至前述情况消失，缓签期的待遇按国家和省的有关规定执行。
第二十七条 有下列情况之一的，单位应与职工签订聘用合同：
（一）现役军人的配偶；
（二）女职工在孕期、产期、哺乳期内的；
（三）残疾人员；
（四）患职业病或因工负伤，经劳动能力鉴定委员会鉴定为1-6级伤残的；
（五）单位聘任为正高专业技术职务（含博士生导师）和博士后研究出站的专业技术人员以及享受国务院政府特殊津贴专家；
（六）取得硕士学位以上、副高职称以上和关键岗位的管理、专业技术骨干，经本人提出、单位同意后，也可签订长期合同；
（七）国家政策有明确规定的。
第二十八条 在单位首次试行人员聘用制中确实需要落聘的职工，单位应当根据实际情况妥善安置。
（一）工龄不满10年的落聘人员，可由单位安排为期不超过6个月的待岗培训学习期。待岗培训学习期间，单位按月发给100%的工资、补贴以及50%的岗位津贴、奖金。培训学习费用由单位负担。培训学习结束后，单位根据个人情况，安排竞聘新的岗位；经2次竞聘确实难以竞聘上岗的，可根据其具体情况安排在工勤岗位工作，享受新的岗位薪酬待遇，或者根据本人意愿，给予12个月的择业流动期；择业流动期由单位按月发给国家和省统一规定的工资和补贴。择业流动期间到新单位再就业的，原单位从其就业之月起停发工资和补贴，并给予办理有关手续;本人提出辞职的，单位应予以准许，并按国家和省的有关政策规定，办理辞职、社会保险等手续。
（二）工龄满10年不满25年的落聘人员，原则上在本单位合理安排，由单位安排适当的工作岗位；调整后的岗位实行试岗期，每次试岗期为一年，不合格的可调整另一岗位试岗。试岗期间由单位按月发给100%的工资、补贴以及50%的岗位津贴、奖金；试岗期满，考核合格的应予以聘用，并签订聘用合同；两次试岗不合格又不服从安排的落聘人员，本人可以提出辞职，或由单位办理辞退手续。
第二十九条 各事业单位在研究拟定受聘人员的工资待遇分配办法时，要兼顾国家、集体、个人三者利益，正确处理改革、发展、稳定的关系，妥善处理各类人员之间的关系，分配改革方案需充分听取群众的意见，经职工代表大会审议，并报上级主管部门审核和政府人事部门备案。其中，事业单位领导人员的收入分配办法，应按干部管理权限报主管部门批准。事业单位的工资总额由人事、财政等部门联合核定。
第三十条 事业单位试行人员聘用制后，对批准辞职、辞退的人员，其解除聘用合同的经济补偿，按国家和省的有关规定办理。没有办理社会保险的，单位要按国家、省和我市有关规定办理社会保险手续，缴纳单位应交的社保费。
第三十一条 事业单位实施本办法后新进入的工作人员，因自身原因在合同期间被解聘或合同期满不再续聘的，不适用第二十八条规定。
第三十二条 试行聘用制后新进入事业单位的工作人员试行人事代理制度；在试行人员聘用制后，被中止、终止、解除合同的人员，其人事档案，用人单位在1个月内移交给当地政府人事部门所属人才交流服务中心管理。
第九章 附则
第三十三条 本办法自印发之日起实施。
第三十四条 本办法施行后，如国家和省出台新的政策规定，按国家和省的规定执行。
第三十五条 本办法由江门市人事局负责解释。
关于印发《中央企业负责人年度经营业绩考核补充规定》的通知
国务院国有资产监督管理委员会
国务院国有资产监督管理委员会文件
国资发考核[2008]36号
关于印发《中央企业负责人年度经营业绩考核补充规定》的通知
各中央企业：
为推动中央企业年度考核工作上水平、更规范、更精准，引导中央企业完善考核目标确定机制，以同行业先进企业为标杆，通过持续改进，逐步达到标杆企业先进水平，我委在认真总结考核工作经验的基础上，制订了《中央企业负责人年度经营业绩考核补充规定》。现印发你们，请按照有关要求，合理确定年度考核目标值，提高考核工作水平。
国务院国有资产监督管理委员会
二〇〇八年二月十三日
中央企业负责人年度经营业绩考核补充规定
为正确引导中央企业经营业绩考核工作的开展，科学核定中央企业负责人年度经营业绩考核目标，客观评价中央企业负责人年度经营业绩，根据《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》（国资委令第17号，以下简称《考核办法》)，特制订本补充规定。
一、考核目标核定原则
(一)稳步发展原则。经济效益不断提高是实现国有资产保值增值的重要手段，鼓励企业抓住市场机遇稳步发展，不断提高市场竞争能力。
(二)行业对标原则。按照“同一行业，同一尺度”的要求，实施对标管理，引导企业以同行业先进企业的指标为标杆，通过持续改进，逐步达到标杆企业的先进水平。
(三)精准考核原则。引导企业合理确定考核目标，将实际完成值与考核目标值的差距控制在合理范围内，不断提高中央企业经营业绩考核工作水平。
(四)实事求是原则。对增长快、基数大及行业下降等客观因素影响予以统筹考虑，实事求是确定企业考核目标值，使业绩考核工作更加符合实际。
二、基本指标计分规则
(一)利润总额指标。
1. 利润总额计算是以经审核的企业合并报表实现利润为基础，反加经审核的当期企业消化以前年度潜亏，扣除变卖企业主业优质资产等取得的非经常性收益。
2. 根据《考核办法》第十一条的有关规定，企业利润总额考核目标值原则上应不低于前三年考核指标实际完成值的平均值（上年实际完成值尚未经审核的，以上年财务快报数计算）。凡满足这一条件，该项指标按《考核办法》附件1计分。
3. 企业利润总额目标值低于前三年考核指标实际完成值的平均值，该指标按以下规则计分：
（1）目标值比前三年考核指标实际完成值的平均值低20%（含）以内的，企业完成目标值时，得基本分30分；超过目标值时，每超过3%，加1分，最多加5分；低于目标值时，每低于3%，扣1分，最多扣6分。
（2）目标值比前三年考核指标实际完成值的平均值低20%-50%的，企业完成目标值时，得基本分30分；超过目标值时，每超过3%，加1分，最多加4分；低于目标值时，每低于3%，扣1分，最多扣6分。
（3）目标值比前三年考核指标实际完成值的平均值低50%（含）以上的，企业完成目标值时，得基本分30分；超过目标值时，每超过3%，加1分，最多加3分；低于目标值时，每低于3%，扣1分，最多扣6分。
（二）净资产收益率指标。
1. 净资产收益率指经审核的企业合并报表净资产收益率。计算公式为：净资产收益率=（净利润÷平均净资产）×100%，其中：净利润不含少数股东损益、净资产不含少数股东权益。
2. 根据《考核办法》第十一条的有关规定，企业净资产收益率考核目标值原则上应不低于前三年考核指标实际完成值的平均值。凡满足这一条件，该项指标按《考核办法》附件1计分。
3. 企业净资产收益率目标值低于前三年考核指标实际完成值的平均值，该指标按以下规则计分：
（1）目标值比前三年考核指标实际完成值的平均值低20%（含）以内的，企业完成目标值时，得基本分40分；高于目标值时，每高于0.4个百分点，加1分，最多加7分；低于目标值时，每低于0.4个百分点，扣1分，最多扣8分。
（2）目标值比前三年考核指标实际完成值的平均值低20%-50%的，企业完成目标值时，得基本分40分；高于目标值时，每高于0.4个百分点，加1分，最多加6分；低于目标值时，每低于0.4个百分点，扣1分，最多扣8分。
（3）目标值比前三年考核指标实际完成值的平均值低50%（含）以上的，企业完成目标值时，得基本分40分；高于目标值时，每高于0.4个百分点，加1分，最多加5分；低于目标值时，每低于0.4个百分点，扣1分，最多扣8分。
4. 企业净资产收益率目标值达到行业优秀水平（依据国资委每年制订的《企业绩效评价标准值》）的，企业完成目标值时可直接加满分。
（三）企业基本指标目标值虽低于前三年考核指标实际完成值的平均值，但属于以下情形之一的，该指标可按《考核办法》附件1计分。
1. 目标值在所处行业中处于领先水平；
2. 受行业发展周期影响，行业整体效益出现负增长，净资产收益率高于同行业平均水平；
3. 前三年指标增幅较大（高于同类中央企业平均增幅），目标值高于同类中央企业目标值平均水平；
4. 前三年业绩增长较快，利润总额基数较大（高于中央企业平均户均水平），目标值高于同类中央企业目标值平均水平。
（四）基本指标目标值为负数的企业，减亏部分折半计算，盈利部分正常计算；超额完成考核目标，利润总额最多加3分，净资产收益率最多加4分；减亏但仍处于亏损状态，考核得分不超过C级最高限；扭亏为盈，考核得分不超过B级最高限。
三、分类指标基本要求
（一）分类指标原则上应达到2个，指标的确定既要体现行业特点，又要突出企业管理“短板”。
（二）分类指标加分与扣分的上限与下限为该项指标基本分的20%。
（三）对分类指标目标值达到行业优秀水平的，企业完成目标值时可以直接加满分。
四、未能完成考核目标的计分方法
凡有一项指标未能完成考核目标，则未完成考核目标的指标正常计分，其他指标只得基本分，企业综合得分不再乘以年度经营难度系数。
计算公式为：年度经营业绩考核综合得分=利润总额指标得分+净资产收益率指标得分+分类指标得分。
五、其他事项
（一）企业发生生产安全责任事故，国资委按有关处罚细则给予降级降分处理。
（二）企业发生违规违纪或存在财务管理混乱等问题，国资委根据有关处罚细则视情节扣0.5-2分。
（三）企业完成国资委托管其他企业任务，国资委根据有关规定细则视任务完成程度加0.5—2分。
（四）为促进企业考核水平更加精确，对目标值与实际完成值差异过大企业，适当扣减考核得分。剔除合并、重组和会计准则调整等客观因素影响，利润总额目标值与完成值差异超过50%以上的、净资产收益率目标值与完成值差异超过5个百分点以上的，依据差异程度分别扣减该指标0.1-2分。本条款不受其他条款限制。
（五）由于国家经济政策发生重大调整、国际市场发生重大变化，或者企业发生经国资委核准批复的重大资产重组、购并及整体上市等情况，且对企业经营业绩考核指标的完成产生了较大影响的，国资委给予追溯调整。
（六）国资委在经济责任审计工作中发现企业以前年度经营成果严重不实的，将对企业以前年度业绩考核结果予以调整，并相应扣减有关责任人当期绩效薪金。
（七）企业取得非经常性收益影响利润总额指标完成在15%以上，未在核定考核目标值时剔除计算的，在计算考核结果时，对影响超出15%部分减半计算。
（八）企业实施新会计准则后，按公允价值计量的“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”，可在核定考核目标值时作扣除因素。企业经营业绩考核口径经确认后不得随意变更。
（九）军工、科研类等企业考核目标的核定及计分依据本规定和企业指标实际权重执行。
（十）本补充规定由国资委负责解释，自2008年起施行。
陕西省城市房地产市场管理条例(2004年)
陕西省人大常委会
陕西省城市房地产市场管理条例
（1995年11月3日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过根据2002年3月28日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈陕西省城市房地产市场管理条例〉的决定》修正根据2004年6月4日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈陕西省城市房地产市场管理条例〉的决定》第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为发展城市房地产市场,加强房地产市场管理,维护房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内进行房地产开发、转让、抵押和房屋租赁、房地产中介服务活动,实施房地产市场管理,必须遵守本条例。
第三条 从事房地产开发、转让、抵押和房屋租赁,房地产中介服务活动,应当遵守有关法律、法规,遵循自愿、公平、诚实信用的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第四条 进行房地产开发、转让、抵押、出租,必须依法取得或变更土地使用权,缴纳土地使用权出让金或其他土地收益。
以划拨方式取得土地使用权的,转让、抵押、出租房地产时,依照有关法律、法规执行。
第五条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六条 省建设行政主管部门、土地管理部门依照职权划分,管理本省行政区域内的城市房地产工作。
市(地区)、县(市)建设行政主管部门或房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产行业管理,规范房地产市场。土地管理部门负责土地使用权的出让和土地使用权转让、抵押、出租的权属管理和监督检查。
第二章 房地产开发
第七条 设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照。并在领取营业执照后三十日内到建设行政主管部门备案,到当地税务部门办理税务登记。
建设行政主管部门根据有关规定对房地产开发企业进行审查,颁发《房地产开发企业资质证书》。对不符合条件的,提请工商行政管理部门处理。
第八条 房地产开发项目应当根据城市规划、年度用地计划和市场需求确定,并经批准立项。
第九条 建设行政主管部门组织有关部门提出《房地产开发项目建设条件意见书》,并载明以下内容:
(一)项目性质、规模和开发期限;
(二)规划控制指标及规划设计要求;
(三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;
(四)基础设施和公益设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿安置要求;
(六)项目经营方式;
(七)其他。
第十条 房地产开发项目通过招标确定开发企业。房地产开发项目招标,在建设行政主管部门指导下进行。
参加房地产开发项目投标的企业应具备下列条件:
(一)持有工商行政管理部门核发的营业执照;
(二)具有占投标项目总投资百分之二十五以上的自有资金;
(三)具有同投标项目相适应的房地产开发企业资质。
第十一条 房地产开发企业取得开发项目后,应持有关文件到有关行政主管部门申请领取《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》,方可开工。
第十二条 房地产开发项目建设应执行《房地产开发项目建设条件意见书》,勘察、设计、施工应由具有相应资质的单位承担,符合国家有关设计、施工的技术标准和规范。
第三章 房地产转让
第十三条 房地产权利人可以通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转让给他人。法律、法规禁止转让的除外。
下列行为视同房地产转让:
(一)以房地产作价入股,与他人成立企业法人的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发房地产的;
(三)因企业被收购、兼并、合并、分立,房地产转给新权利人的;
(四)以房地产抵债的。
第十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件。
第十五条 通过住房制度改革和享受国家优惠政策购买的房屋、单位补贴购买的房屋转让时,按国家和省人民政府有关规定执行。
第十六条 出售房地产的,房地产的其他共有人、房屋承租人在同等条件下有优先购买的权利,共有人有优先于承租人购买的权利。
转让共同共有的房地产须有全体共有人同意的文书。
第十七条 房地产开发企业预售商品房,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定的条件,并持下列文件向县级以上房产管理部门办理预售登记,经审核取得《商品房预售许可证》,并向土地管理部门登记备案后,方可预售:
(一)营业执照和资质证书;
(二)建设项目的《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》等证件;
(三)工程施工进度计划;
(四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的百分之二十五以上的证明;
(五)商品房预售方案和交付使用后的物业管理措施。
第十八条 房产管理部门在接到房地产开发企业预售商品房的申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘,符合规定的,应当在接到申请后的十五日内核发《商品房预售许可证》。
第十九条 房地产开发企业预售商品房,应当公开展示《商品房预售许可证》、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。
第二十条 房地产开发企业应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房,违反合同规定的,应当承担违约责任。
已预售的商品房在建筑工程实施中确需变更设计的,变更设计后的标准不得低于房地产预售合同中约定的标准。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的,应当与预购人协商一致。
第二十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,并载明下列主要内容:
(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;
(二)房地产权属证书名称和编号;
(三)房地产坐落位置、面积、四至界限;
(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;
(五)房地产的用途或使用性质;
(六)成交价格及支付方式;
(七)房地产交付使用的时间;
(八)违约责任;
(九)双方约定的其他事项。
第二十二条 实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产,应当如实申报成交价格,不得瞒报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据,成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。
第二十三条 房地产转让当事人应当在转让合同签订后三十日内,到房产管理部门和土地管理部门办理房屋所有权和土地使用权变更登记,领取权属证书。
第四章 房地产抵押
第二十四条 房地产权利人可以依法将其房地产抵押。法律、法规禁止抵押的除外。
同一房地产抵押担保的债权之和不得超过该房地产评估现值。
第二十五条 抵押房地产,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,抵押合同签订后二十日内持有关证件到房产管理部门、土地管理部门申请抵押登记。抵押合同自登记之日起生效。
第二十六条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权的,应当书面通知承租人,原租赁合同继续有效。
第二十七条 房地产抵押期间,抵押人未取得抵押权人的书面同意,不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。
第二十八条 房地产抵押期间,因国家建设需要拆除、占用抵押的房地产的,应先由抵押人提供相应的担保或者清偿债务。
第二十九条 抵押期满,抵押权人的债务未得到清偿的,抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款清偿债务。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
同一房地产设定数个抵押权的,按照抵押登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。
第三十条 房地产抵押期满,债务清偿完毕,抵押合同即告终结,双方当事人应当在二十日内到房产管理部门和土地管理部门办理抵押注销手续。
第五章 房屋租赁
第三十一条 公民、法人或其他组织对其所有的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
下列房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)共同共有房屋未取得其他共有人同意的;
(三)有所有权、使用权或者租赁纠纷的;
(四)不符合安全标准的;
(五)已抵押未取得抵押权人同意的;
(六)法律、法规规定不能出租的其他情形。
住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在地城市人民政府有关租赁的规定。
第三十二条 房屋租赁,应当签订书面租赁合同,并载明下列主要内容:
(一)当事人姓名或者名称及住所;
(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修缮责任;
(七)转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)违约责任;
(十)双方约定的其他事项。
第三十三条 签订、变更房屋租赁合同的,租赁双方应当向房屋所在地的市、县房产管理部门登记备案。
第三十四条 承租人应当爱护并按合同规定使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建。确需拆改、扩建的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。
第三十五条 经出租人同意,承租人将租赁房屋的部分或者全部转租的,应向市、县房产管理部门办理登记备案手续。
第三十六条 出租人转让租赁期限未满的房屋,应当提前三个月书面通知承租人。如受让方为非承租人,出租人应当告知受让方出租事宜,原租赁合同继续有效。
第六章 房地产中介服务
第三十七条 房地产中介服务是指为房地产开发、转让、抵押和房屋租赁提供咨询、信息、代理、经纪、评估等服务的行为。
第三十八条 设立房地产中介服务机构应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条规定的条件,并向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。
第三十九条 房地产交易服务机构和咨询、信息服务机构,应当为用户及时提供各类信息,帮助用户分析房地产市场情况,为用户决策提供服务。房地产交易服务机构也可以受主管部门的委托,办理过户登记、代收税费。
第四十条 房地产广告必须内容真实,并经房产和土地管理部门审查,依法办理有关手续后,方可发布。
第四十一条 实行房地产价格评估制度。房地产的价格评估,由双方当事人协商选择评估机构。
房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行。
第四十二条 实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员必须经过专业培训,按国家有关规定,取得估价师执业资格证书,并办理注册登记手续。
房地产价格评估人员同评估当事人有利害关系的,应当回避。
第四十三条 房地产中介服务机构按规定收取中介服务费,并依法向国家缴纳税费。
第七章 法律责任
第四十四条 违反本条例第七条规定,未取得资质证书擅自进行房地产开发或超资质进行开发的,由县级以上建设行政主管部门责令停止开发,并可处以项目总投资百分之一以下的罚款。
第四十五条 违反本条例第十四条规定,转让房地产的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令改正或补办登记手续,没收违法所得,并可分别处以转让的房地产价款百分之一至百分之五的罚款。
第四十六条 违反本条例第十七条规定,未取得《商品房预售许可证》,擅自预售商品房的,由县级以上房产管理部门责令停止销售活动,补办许可证,并可处销售价款百分之三至百分之十的罚款。
第四十七条 违反本条例第二十二条规定,不申报或瞒报房地产成交价格的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令申报,并可分别处以二千元至二万元的罚款。
第四十八条 违反本条例第二十五条规定,不办理抵押登记的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令补办登记手续,并可分别处以抵押的房屋价款和土地使用权价款百分之一至百分之五的罚款。
第四十九条 违反本条例第三十一条第二款规定出租房屋的,责令改正,没收违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。
第五十条 违反本条例第四十二条规定,未取得资格证书进行房地产价格评估活动的,由县级以上房产管理部门责令停止活动,没收违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。
第五十一条 房产、土地管理人员执行行政处罚必须出示省人民政府颁发的执法证件,罚没款必须出具省财政部门统一印制的收据,并上交同级财政。
第五十二条 当事人对行政处罚不服的,可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议,也可直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。
第五十三条 违反本条例有关工商管理、广告、物价、税收等规定的,由有关主管部门依法处理。
第五十四条 妨碍房产、土地管理人员执行公务,扰乱房地产交易场所秩序的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五十五条 房产管理部门、土地管理部门不履行、拖延履行法定职责或者侵犯公民、法人和其他组织合法权益的,当事人可以依法提起诉讼并要求赔偿。
房产、土地管理人员,滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;给当事人造成损失的,依法予以赔偿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第五十六条 本条例自公布之日起施行。
