中华人民共和国政府和塞内加尔共和国政府文化合作协定一九九０年和一九九一年执行计划
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中华人民共和国政府和塞内加尔共和国政府文化合作协定一九九０年和一九九一年执行计划
中华人民共和国政府和塞内加尔共和国政府文化合作协定一九九０年和一九九一年执行计划
（签订日期１９８９年１０月１７日 生效日期１９８９年１０月１７日）
中华人民共和国政府和塞内加尔共和国政府，为发展两国的文化交流和加强两国人民的友好关系，根据一九八一年五月签订的两国政府文化合作协定第九条的规定，就一九九０年和一九九一年执行计划达成协议如下：
一、文化、艺术
１．双方在对方国内举办各种文化活动，介绍各自文化，如戏剧演出、音乐会、展览、播放影片及各种报告会；
２．中方于一九九一年派政府文化代表团（３—４人）访问塞内加尔；
３．中方派艺术团访问塞内加尔（１５人）；
４．中方每年在塞内加尔举办工艺品展览；
５．双方交换考古和保护历史文物古迹的资料；
６．中方于一九九０年参加达喀尔国际图书博览会，随展二人；
７．双方鼓励两国图书馆相互交换书刊资料，中方向塞大区文化中心赠送图书，提供适当物资援助（具体待定）；
８．双方为版权机构的合作建立基础，以便开展他们之间的交流。
二、新闻
９．双方根据一九八七年八月签署的《中华人民共和国广播电台、电视台和塞内加尔共和国广播电视局广播电视合作议定书》，加强广播电视方面的合作。
三、青年、体育
１０．中方派武术和乒乓球教练各一名赴塞任教，具体细节将通过外交途径商定；
１１．中方向塞方赠送一批体育器材。
四、教育
１２．双方鼓励中、塞教育负责人建立紧密合作；
１３．本计划期间，中塞双方同意互换奖学金，交换的奖学金等具体事宜另行商定；
１４．双方交换教材和教育资料；
１５．中方继续派两名农业教师赴塞高等院校任教。
五、费用
１６．双方根据本执行计划，互派的人员由派遣国负担往返国际旅费，接待国负担在其境内的食宿、交通和医疗费用（费用分摊不排除其他特殊安排）。举办的展览由派遣国负担运送展品的往返国际旅费和保险费；由接待国负担在其境内运输、展品的安全保护及其他所有一切组织展览的有关费用；
塞方为中方赴塞任教的教师免费提供住宿（含室内家具、卧具、水电以及必要的设备）、因公交通及医疗条件；中方负担其国际旅费、国内工资和国外津贴。
六、其他规定
１７．本计划在执行过程中的细节由两国有关部门另行商定；
１８．本计划在执行过程中，如需补充新的合作项目或出现其他问题，由双方协商解决；
１９．本计划自签字之日起生效。
本计划于一九八九年十月十七日在北京签订。一式两份，每份都用中文和法文写成，两种文本具有同等效力。
中华人民共和国政府 塞内加尔共和国政府
代 表 代 表
贺敬之 姆斯塔法
（签字） （签字）
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第三者责任险之辩
赵华栋
【作者简介】
赵华栋，山西民权律师事务所律师，法学硕士。联系电话：13834136500 ，E-mail：btbuzhd@163.com。
【内容提要】 本文期望在总结投保人、保险公司各方关于机动车第三者责任险问题上一些基本观点的基础上，提出笔者关于该问题的一些思路，以期有利于该制度的进一步完善。
【关键词】 第三者责任险 强制险 商业险
【正文】
笔者接触到太原市仲裁委员会最近审结的这样一个案子。甲向保险公司投保了机动车第三者责任险。某日，甲同其兄乙各驾一车在高速公路行驶，在此过程中甲所驾车辆发生故障，便同其兄乙进行修理。在修理完毕后，甲在以为乙已上车的情况下开车行驶致使实际上仍在车下修理的乙当场死亡。对此事故，交警认定双方皆无过错。甲要求保险公司赔付。保险公司以甲无责任为由拒赔。该案仲裁员在审理此案中也遇到了困境，毕竟机动车第三者责任险系责任保险，而如果裁决不赔，在本案中对投保人又显失公平。最终本案以调解结案，保险公司承担50%的责任。这一个案，从一个侧面反映了我国现行机动车第三者责任险存在的一个热点问题，即无责是否赔付，尤其是在2004年5月1日新的《道路交通安全法》通过后更成为一个社会关注的热点。
按照《保险法》及保险公司传统的理赔方式，保险公司理赔时只看交通部门的责任认定书。如果交通部门认定投保人承担事故责任，保险公司一般会理赔；如果交通部门认定投保人没有责任，保险公司则不负责理赔。但是，按照新《道路交通安全法》的规定，机动车一方即使没有事故责任，也应当承担损害赔偿责任。这就出现了机动车一方投保后，在交通事故中虽然不承担事故责任，但也需赔偿对方损失的情形。新《交法》执行以来有相当一批机动车驾驶员手持着100%的赔偿认定书，这里面有在交通事故中责任为零的、负次要责任的，他们均遇到了保险公司的拒赔和少赔问题。对于这种情况是否属于保险公司理赔的范围，实践中各地法院也做出了不同的判决，投保人、保险公司各方都有自己的观点。
一、投保人
（一）、现行三者险就是强制险
1、目前购买第三者责任险是机动车登记、年检的必备条件，因此第三者责任险事实上就是强制保险。保险公司在销售机动车第三者责任险时依赖了行政强制力，但在应承担赔偿责任时却称其不是强制险而是商业险以逃避其责任，明显违反了诚实信用原则。
2、保险公司如今虽然仍使用商业保险条款，但中国保监会今年4月底下发的通知明确规定，“道法”实施后各财产保险公司暂时按各地现行做法，采用公司现有三者险条款来履行“道法”中强制三者险的有关规定和要求。因此，不能因国务院的相关规定未出台，而否认第三者责任强制险已经存在。
3、在5月1日《道交法》实施前，各种规范性法律文件已在一定程度上规定了对机动车第三者责任保险实行强制。如国务院关于农民个人或联户购置机动车船和拖拉机经营运输业的若干规定（一九八四年二月二十七日国务院发布）“农民个人或联户经营运输的机运车船和拖拉机，必须在中国人民保险公司办理第三者责任保险和船舶保险（包括碰撞责任保险）”；中国人民保险公司、公安部关于贯彻实施《道路交通事故处理办法》有关保险问题的通知（１９９２年２月２６日）“实行机动车第三者责任法定保险是维护国家利益、稳定社会、促进经济发展，保障道路交通事故当事人合法权益和妥善处理道路交通事故的重要措施。各级公安机关和保险公司要根据有关规定，继续协力推行、深化机动车第三者责任法定保险工作。对于国家规定实行全国性机动车第三者责任法定保险的机动车和已实行机动车第三者责任法定保险行政区域的所有机动车都要按照有关规定向中国人民保险公司投保第三者责任保险。”；中华人民共和国公安部公告－－对所有在华外国人的机动车辆实行第三者责任强制保险“经中华人民共和国国务院批准，决定从一九八九年二月十五日起，对所有在华外国人的机动车辆实行第三者责任强制保险。”；国务院批转中国人民保险公司关于加快发展我国保险事业的报告的通知（１９８４年１１月３日）“实施机动车辆（包括拖拉机）第三者责任和船舶的法定保险，以保障交通事故中受害人的经济利益，同时也有助于解决车船肇事后的赔偿纠纷。许多国家对机动车船都实行第三者责任的法定保险，并把它作为一项社会公益措施。我国广东、山东、青海、宁夏等地经当地政府批准，先后办理了这种保险。”。另外，国家保监会《关于机动车第三者责任强制保险有关问题的通知》(保监发[2004]39号)通知中也明确指出：“目前，我国近24个省市已经通过地方性行政法规形式对机动车第三者责任保险实行了强制，自5月1日《道交法》正式实施起，统一的强制三者险制度将在全国范围内予以推行”。所以从上述的规定看，原有的机动车第三者责任险实质上就是强制的第三者责任保险，国务院的《机动车第三者责任强制保险条例》未制定出台，只能说明在全国范围未实行，而不能证明原有的24个省份规定的第三者责任保险是非强制的。
（二）、新法优于旧法
依据保险合同，若投保人在交通肇事案中没有过错，则保险公司不理赔。但新交法对保险公司实行的是无过错原则，即：无论投保人有无过错，只要造成受害人损害（注：受害人故意行为除外），保险公司就要赔钱。因此，这一保险条款与新交法冲突，失去了其约束力。道路交通安全法规定“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿”，由此第三者责任险已具有法律强制性，目前我国机动车第三者责任险由于在验车和年检时受到了限制，实际上已具有强制性。现行的保险合同中对第三者责任险理赔的前提是“有责赔付”，这与交通安全法“无责赔付”原则相抵触。特别是在交通安全法颁布之后、生效之前，保险公司作为格式合同的提供者，有更多义务充分认识、预见到新法生效的法律意义，保险公司应对于第三者责任险的有关条款作出符合交通安全法的调整。依据新法优于旧法的原则，在新交法施行后，保险公司应及时作出相应调整，确立“无责赔付”的原则。尽管新交法规定的《机动车第三者责任强制保险条例》迟迟不能出台，但依据新交法，从保护投保车主和交通事故受害人合法权益的角度出发，保险公司应予赔偿。
（三）、投保目的是转移风险
投保人办理保险的目的就是为了转移风险，尽可能地减少投保人自身的损失，而当事故发生后，交警依据新的赔偿标准处理事故后，不能说投保人赔偿之后，而保险公司不赔或者少赔。投保人签订保险合同后，就对保险公司产生信赖义务，投保人有理由相信自己出险后能得到全面的理赔，因此保险公司理应在投保责任范围内承担全部的保险责任。如果驾驶投保车辆发生人身伤害事故，驾驶者要自己承担大部分赔偿的话，投保就没有意义。同时，保险公司作为经济社会一个主体，应该通过其在社会经济生活中的经济行为、通过保险的产品和服务为政府分忧解难，进而履行其社会管理职能，实现其应承担的社会责任。
二、保险公司
（一）、此三者险非彼三者险
现行的“三者险”是“商业三者险”而非“强制三者险”。“强制三者险”具体的保险内容和赔付办法等，国家至今没有出台明确的规定，保险公司是以“商业三者险”的形式，来执行国家规定必须购买的“强制三者险”，而在第三者责任险的合同中，保险公司与投保人签订的是“有责赔付”，即投保的驾驶人，经交管部门认定有责任过错，保险公司才进行赔付。并且，根据保险合同中的三者险条款，具体理赔数额应根据事故责任比例确定。国家《道路交通安全法》里的“三者险”就像现在含有国家劳动保障性质的生育保险、失业保险、工伤保险一样，有公益性、广覆盖的特点，同时，强制三者险有一定的限额；而保险公司现在正在销售给购车人的“三者险”则体现了商业性、盈利性，其保障范围相对而言比前者要窄一些。商业第三者责任险简称“商业三者险”，指被保险人或其允许的合格驾驶员在使用保险车辆过程中，发生意外事故，致使第三者遭受人身伤亡或财产的直接损毁，依法应当由被保险人支付的赔偿金额、保险人依照保险合同的规定给予赔偿。但因事故产生的善后费用，保险人不予承担。而新交法所规定的“强制三者险”，其赔偿范围比“商业三者险”要广得多。根据《道路交通安全法》第七十六条：“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿。超过责任限额的部分，按照下列方式承担赔偿责任……”两种“三者险”之间，最大的区别在于：“强制三者险”处于赔付最前沿，但凡发生交通事故，只要造成人身伤亡、财产损失，保险公司就要先行赔付，即使投保人无责；超过限额部分，再由相关人员承担。而“商业三者险”则是“有责赔付”，只在投保人有责任时才赔付。如果保险公司承保“强制三者险”，其负担的风险将会大得多。
（二）、司法解释有明确规定
最高人民法院研究室《关于新的人身损害赔偿审理标准是否适用于未到期机动车第三者责任保险合同问题的答复》[法研(2004)81号]明确答复，保险合同，是按照《合同法》第四条，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定所确定的自愿原则的订立的，《保险法》第四条也规定，从事保险活动必须遵循自愿原则。因此，投保人与保险人在保险合同中有关“保险人按照《道路交通事故处理办法》规定的人身损害赔偿范围、项目和标准以及保险合同的约定，在保险单载明的责任限额内承担赔偿责任”的约定只是保险人应承担的赔偿责任的计算方法，而不是强制执行的标准，它不因《道路交通事故处理办法》的失效而无效。《解释》施行后，保险合同的当事人既可以继续履行2004年5月1日前签订的机动车第三者责任保险合同，也可以经协商依法变更保险合同”。所以，保险公司不是《民事诉讼法》第119条所确定的必要诉讼人，保险公司只能在按照原来的保险合同约定，支付必要的事故赔偿金。
（三）、应考虑保险公司的利益
诚然，保险公司作为经济社会一个主体，应承担其相应的社会责任。但是，销售商业保险的公司不是国家政策性的保险公司，它们以盈利为目的，哪怕是薄利。如果做赔钱的买卖，保险公司岂不要倒闭？新《道路交通安全法》已出台5个多月了，可与之配套的强制三者险迟迟未露面。如果在法律上没有互补，引起了被保险人的实际赔付责任和保险公司赔偿标准之间的矛盾、保险公司经营利益和所经营的三者险低费率高风险之间的矛盾，《道路交通安全法》的具体实施仍然很难，尤其是责任买单人仍悬而未决。这样实际上就造成了保险公司经营的机动车商业第三者责任险承担了强制机动车第三者责任险的角色，在目前没有真正意义上的机动车第三者责任强制保险的时候，将由保险公司承担了由于相关法律缺位带来的经营波动风险。而该项责任产生的原因主要是由于相关法律的未及时到位引起的，保险公司在经营的过程中并没有太大的过失，和大多数投保人一样，处于被动的地位，相关立法部门有着不可推卸的责任。如果将由于立法部门不作为而产生的责任，由保险公司来承担，由此产生的损失，也由保险公司来承担，并称之为保险公司的社会责任，对保险公司是不公平的。保险作为“精巧的社会稳定器”的作用，是通过保险公司的市场行为来实现的，表现在不稳定因素产生时的抑制，发生损失时的减损，是带有主动性的，是符合市场规律的，而不是不顾保险公司的企业性质，以为政府分忧解难为名，承担所谓的社会责任，这样做不仅扭曲了社会责任的内涵，还会加剧保险公司的经营风险，降低保险公司的偿付能力，最终会威胁到广大保户和保险公司投资者的根本利益。
三、笔者观点
真理是越辩越明的，关于这一热点问题，各方都提出了言之成理的观点。笔者认为，在新的《道路交通安全法》通过前，我国近24个省市已经通过地方性行政法规形式对机动车第三者责任保险实行了强制，同时，目前购买第三者责任险是机动车登记、年检的必备条件，因此第三者责任险事实上就是强制保险。当然在《机动车第三者责任强制保险条例》出台前，在第三者责任险的实施过程中也应该充分考虑保险公司的利益。当前，应该推进《机动车第三者责任强制保险条例》的尽快出台，因为强制保险在交通事故中起到重要的作用，用第三者责任险来分散和承担对受害人的赔偿，是世界各国经过长时间摸索出来的良好解决办法。在新的第三者责任险的设置上可以考虑设立分别独立存在的“强制三者险”与“商业三者险”。前者将固定费率、固定保额，价格也将相当低廉。与此同时，“商业三者险”就成了“强制三者险”之外的可上可不上的补充保险。“强制三者险”将像西方国家已做的那样，成为一个非营利性的、有特殊政策的公益险种，其保险费率既要满足大多数人能够承受的条件，同时也要让保险公司赔得起。
【主要参考资料】
1、刘茂山主编：《保险学原理》，天津：南开大学出版社，1998年。
2、魏华林、林宝清主编：《保险学》，北京：高等教育出版社，1999年。
3、李玉泉：《保险法》，北京：法律出版社，1997年。
4、邹海林：《保险法教程》，北京：人民法院出版社，1998年。
贵州省贵阳市人民政府
贵阳市房地产中介服务管理规定
贵阳市人民政府令第4号
《贵阳市房地产中介服务管理规定》已经2009年4月13日市人民政府常务会议通过，现予公布，自2009年8月1日起施行。
市 长 袁周
二○○九年五月六日
第一条 为规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《贵阳市城市房地产管理办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产咨询、房地产经纪等房地产中介服务活动，均应当遵守本规定。
房地产价格评估，按国家、省及本市相关规定执行。
第三条 从事房地产中介服务活动，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，恪守职业道德。
第四条 市房产行政主管部门是本市房地产中介服务活动的主管部门。
区（县、市）房产行政主管部门负责本行政区域内房地产中介服务活动的监督管理工作。
工商、土地、物价、税务等部门应根据各自职责，协同做好房地产中介服务活动的管理工作。
第五条 房地产中介服务机构自取得营业执照之日起30日内，应当持下列资料到经营场所所在地的房产行政主管部门登记备案：
（一）备案申请书；
（二）营业执照、组织机构代码证（原件及加盖公章的复印件）；
（三）固定经营服务场所证明（房屋所有权证或者房屋租赁备案证明原件及加盖公章的复印件）；
（四）企业法定代表人及负责人任职文件和个人资料；
（五）聘用人员名册及个人资料、聘用合同原件及复印件；
（六）业务、财务管理的相关制度；
（七）注册资本验资报告；
（八）应当提交的其他材料。
房地产中介服务机构及其中介服务人员依法须经执业资质、执业资格认定的，还应当提交相关证书原件及加盖公章的复印件。
房地产中介服务机构变更名称、负责人、经营场所等事项或者歇业、撤销的，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续之日起30日内，报原备案的房产行政主管部门备案。
房产行政主管部门自受理备案申请之日起3个工作日内审查完毕，符合备案条件的，出具备案证明。
第六条 房地产中介服务机构应当在其经营场所的醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照、备案证明；
（二）从业人员姓名、照片、注册证号；
（三）服务范围、内容、标准；
（四）收费项目、依据、标准、对象；
（五）信用档案查询方式；
（六）投诉方式和途径；
（七）房地产中介服务合同示范文本；
（八）法律、法规、规章规定的其他事项。
房地产中介服务机构及其中介服务人员依法须经执业资质、执业资格认定的，应当在其经营场所公示相关证书加盖公章的复印件。
房地产中介服务机构代理销售依法准予销售商品房项目的，还应当在经营场所或者销售现场醒目位置公示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
第七条 房地产中介服务机构及其中介服务人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为：
（一）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；
（二）超过营业范围从事房地产中介服务活动；
（三）房地产中介服务人员在两个或者两个以上房地产中介服务机构兼职；
（四）提供虚假信息或者隐瞒真实情况；
（五）索取、收受委托合同约定以外的酬金或者其他财物；
（六）与一方当事人串通损害另一方当事人的合法利益；
（七）超过核定标准收费；
（八）采用虚假承诺等不正当竞争行为进行不正当竞争；
（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第八条 房地产中介服务机构受理业务，应当以机构名义统一受理，房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托。
第九条 未经委托人同意，房地产中介服务机构不得擅自将受委托的业务转托给其他中介服务机构；经委托人同意转托业务的，不得增加中介服务费。
第十条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立中介服务合同的，房地产中介服务机构应当与当事人签订房地产中介服务合同。
房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方当事人名称（姓名）、住所；
（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）中介服务收费的标准、金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他内容。
第十一条 房地产中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，要求委托人提供必要的协助。
房地产中介服务机构应当将知道或者应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方，法律、法规另有规定的除外。
第十二条 房地产中介服务机构进行房屋租赁中介服务的，应当要求承租人提供在本市居住的合法证件。
房地产中介服务机构自出租人与承租人签订租赁合同之日起7日内，应当将租赁合同的副本及有关情况提交当地房产行政主管部门备案。
第十三条 房地产中介服务合同未能履行或者未能完全履行，房地产中介服务机构不能收取或者不能全额收取中介服务费，但因委托人过错造成的除外。
第十四条 房地产中介服务机构提供存量房经纪服务并依据合同约定承担交易结算资金划转义务的，应当通过存量房交易结算资金专用存款账户实施划转。
第十五条 房地产中介服务机构根据房地产中介服务合同为当事人提供中介服务后，当事人之间是否履约，不影响房地产中介服务机构收取中介服务费，但房地产中介服务机构与当事人另有约定的除外。
第十六条 房地产中介服务机构应当建立业务记录和财务档案，业务和财务档案中应当载明业务活动、费用收支及其他有关情况。
房地产中介服务机构应当每年按规定向经营场所所在地房产行政管理、工商行政管理及地方税务等部门报送业务统计报表。
第十七条 房产行政主管部门应当建立房地产中介服务机构信用档案,记录房地产中介服务机构的基本情况、业绩、诚信、经查实的违法或者过错行为等，并通过网站等向社会公布。
第十八条 违反本规定第五条第一款、第二款、第三款规定，由房产行政主管部门责令限期补办备案登记手续；逾期不补办的，处2000元以上3万元以下罚款。
第十九条 违反本规定第六条规定的，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处500元以上1000元以下罚款。
第二十条 违反本规定第七条第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定情形之一和第八条规定的，由房产行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，对房地产中介服务人员处500元以上5000元以下罚款，对房地产中介服务机构处5000元以上3万元以下罚款。
违反本规定第七条第（二）、（八）项规定情形之一的，由工商行政管理部门依法予以处罚。
违反本规定第七条第（七）项规定的，由价格管理部门依法予以处罚。
第二十一条 房地产中介服务机构违反本规定第九条规定，将受委托业务转托其他中介服务机构的，由房产行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上2万元以下罚款。
第二十二条 违反本规定第十六条第一款规定或者违反本规定第十六条第二款规定不向房产行政主管部门报送业务统计报表的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1000元以上5000元以下罚款。
第二十三条 房地产中介服务机构及其中介服务人员提供中介服务活动中，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十四条 本规定中下列词语的含义是:
房地产中介服务，是指房地产中介服务机构为他人提供房地产咨询、房地产经纪和房地产价格评估的经营性服务行为。
房地产咨询，是指房地产中介服务机构为房地产活动当事人提供法律、政策、信息、技术等方面服务的经营行为。
房地产经纪，是指房地产中介服务机构接受委托，为促成房地产交易提供居间、代理以及行纪服务，并收取佣金的经营行为。
房地产价格评估，是指房地产中介服务机构对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营行为。
第二十五条 本规定自2009年8月1日起施行。
关于《贵阳市房地产中介服务
管理规定》的说明
一、制定的必要性。
房地产中介服务作为现代房地产业的一个重要分支行业，它的健康、稳定发生，直接关系到广大人民群众的切身利益，有利于促进房地产市场的繁荣和稳定发展，是一支不可忽视的力量。在本市，房地产中介服务机构主要提供咨询、评估、经纪等服务，繁荣了本市房地产市场，但也不可避免地存在“鱼龙混杂、泥沙俱下”现象，发展良莠不齐，既有规范化操作的公司，也有“一张桌子几个人，一部电话几张纸”的简陋机构，甚至还有未取得相应资质违法经营的店铺。全市大部分二手房屋的交易、租赁和部分商品房的销售均由房地产中介服务机构代理，在经济利益驱使下，各种违法违规行为时有发生，如：隐瞒房屋质量或权属状况而欺骗消费者，擅自收取无合法依据的费用，将不能交易的期房挂牌交易，时时引发不正当竞争，扰乱房地产市场秩序，损害当事人的合法利益，影响了房地产中介服务市场的健康有序发展，引起了群众的广泛关注。
为加强房地产中介服务行业的管理，国家、省、市的相关法律、法规及规章对房地产中介服务行业都分别作了相应规定，但相关规定较为原则，对房地产中介服务行业的具体管理措施等方面的问题需进一步明确、规范和细化。为进一步规范和加强房地产中介服务行业的健康稳定发展，有效维护房地产市场秩序和当事人的合法权益，结合本市实际，制定《贵阳市房地产中介服务管理规定》（以下简称《规定》），十分必要。
二、起草依据和起草过程。
（一）起草依据：
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2.国务院《城市房地产开发经营管理条例》；
3.《贵州省城市房地产开发经营管理条例》；
4.《贵阳市城市房地产管理办法》。
（二）起草过程：
针对房地产中介服务行业管理中存在的问题，市人民政府将制定《规定》列入了立法计划。为确保任务完成，市住房保障和房产管理局成立了调研起草小组，市政府法制办积极配合，在总结本市房地产中介服务行业管理实践经验的基础上，借鉴外地城市的做法，起草了《规定（征求意见稿）》，征求了省建设厅和市规划、工商、土地、税务、物价等相关部门及部分房地产中介服务机构、各区（县、市）人民政府的意见和建议，结合征求意见情况进行修改，形成《规定（送审稿）》报送市政府法制办，市政府法制办收到该稿后，对照有关法律、法规进行研究，反复修改，数易其稿，形成草案，已经2009年4月13日市人民政府常务会议通过。
三、需要说明的问题。
（一）关于对房地产中介服务机构实行备案管理。
为防止少数不法机构超越核准的房地产中介服务范围提供服务，引发不正当竞争，损害当事人的合法权益，加大对房地产中介服务活动的监管力度，有效维护当事人的合法权益，结合本市实际，《规定》第五条就房地产中介服务机构的备案管理作出了具体规定。
（二）关于建立信用监督制度。
房地产中介服务活动，不同于其他行业的特征在于中介机构及其服务人员是利用自身的信息优势和知识强势为当事人提供服务，易出现隐瞒、欺诈行为，故诚信、规范的职业道德显得尤为重要。为规范管理，解决好这些问题，《规定》第六条至第九条、第十六条、第十七条分别作了以下规定：一是尽可能详细地列出针对房地产中介服务机构及其服务人员的禁止性行为，包括代理限制转让、抵押、出租的房产和超越业务范围经营、多头执业、冒名执业、欺诈、恶意串通、违规收费、索取不正当利益、个人擅自接受委托等禁止性行为，以及无资质执业活动等违法行为；二是将房地产中介服务机构及其服务人员的相关情况在其经营场所醒目位置进行公示；三是房地产中介服务机构按要求向有关部门报送统计报表；四规定了信用档案制度，即房产行政主管部门建立房地产中介服务机构信用档案，记录他们的基本情况、业绩、诚信或经查实的过错及违法行为，向社会公布，将房地产中介服务机构及其服务人员的信誉公之于众。通过上述各项管理措施，构成了较为完整的内外信用监督体系。
（三）关于加强存量房交易结算资金监管。
存量房是相对于房地产开发商投资新建造的商品房即增量房而言的，一般指二手房。为确保存量房交易资金不被挪作他用或被携款潜逃，有效维护房地产交易当事人的合法权益，结合建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》关于存量房交易结算资金管理的规定，《规定》第十四条作出了相应规定。
（四）关于行政处罚。
为保证《规定》确定的各项管理措施得到有效实施，加大对违法行为的处置力度，根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《贵州省城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的相关规定，结合本市实际，对违反本《规定》的行为，在《规定》第十八条至第二十二条分别设定了相应的行政处罚。
赵华栋
【作者简介】
赵华栋，山西民权律师事务所律师，法学硕士。联系电话：13834136500 ，E-mail：btbuzhd@163.com。
【内容提要】 本文期望在总结投保人、保险公司各方关于机动车第三者责任险问题上一些基本观点的基础上，提出笔者关于该问题的一些思路，以期有利于该制度的进一步完善。
【关键词】 第三者责任险 强制险 商业险
【正文】
笔者接触到太原市仲裁委员会最近审结的这样一个案子。甲向保险公司投保了机动车第三者责任险。某日，甲同其兄乙各驾一车在高速公路行驶，在此过程中甲所驾车辆发生故障，便同其兄乙进行修理。在修理完毕后，甲在以为乙已上车的情况下开车行驶致使实际上仍在车下修理的乙当场死亡。对此事故，交警认定双方皆无过错。甲要求保险公司赔付。保险公司以甲无责任为由拒赔。该案仲裁员在审理此案中也遇到了困境，毕竟机动车第三者责任险系责任保险，而如果裁决不赔，在本案中对投保人又显失公平。最终本案以调解结案，保险公司承担50%的责任。这一个案，从一个侧面反映了我国现行机动车第三者责任险存在的一个热点问题，即无责是否赔付，尤其是在2004年5月1日新的《道路交通安全法》通过后更成为一个社会关注的热点。
按照《保险法》及保险公司传统的理赔方式，保险公司理赔时只看交通部门的责任认定书。如果交通部门认定投保人承担事故责任，保险公司一般会理赔；如果交通部门认定投保人没有责任，保险公司则不负责理赔。但是，按照新《道路交通安全法》的规定，机动车一方即使没有事故责任，也应当承担损害赔偿责任。这就出现了机动车一方投保后，在交通事故中虽然不承担事故责任，但也需赔偿对方损失的情形。新《交法》执行以来有相当一批机动车驾驶员手持着100%的赔偿认定书，这里面有在交通事故中责任为零的、负次要责任的，他们均遇到了保险公司的拒赔和少赔问题。对于这种情况是否属于保险公司理赔的范围，实践中各地法院也做出了不同的判决，投保人、保险公司各方都有自己的观点。
一、投保人
（一）、现行三者险就是强制险
1、目前购买第三者责任险是机动车登记、年检的必备条件，因此第三者责任险事实上就是强制保险。保险公司在销售机动车第三者责任险时依赖了行政强制力，但在应承担赔偿责任时却称其不是强制险而是商业险以逃避其责任，明显违反了诚实信用原则。
2、保险公司如今虽然仍使用商业保险条款，但中国保监会今年4月底下发的通知明确规定，“道法”实施后各财产保险公司暂时按各地现行做法，采用公司现有三者险条款来履行“道法”中强制三者险的有关规定和要求。因此，不能因国务院的相关规定未出台，而否认第三者责任强制险已经存在。
3、在5月1日《道交法》实施前，各种规范性法律文件已在一定程度上规定了对机动车第三者责任保险实行强制。如国务院关于农民个人或联户购置机动车船和拖拉机经营运输业的若干规定（一九八四年二月二十七日国务院发布）“农民个人或联户经营运输的机运车船和拖拉机，必须在中国人民保险公司办理第三者责任保险和船舶保险（包括碰撞责任保险）”；中国人民保险公司、公安部关于贯彻实施《道路交通事故处理办法》有关保险问题的通知（１９９２年２月２６日）“实行机动车第三者责任法定保险是维护国家利益、稳定社会、促进经济发展，保障道路交通事故当事人合法权益和妥善处理道路交通事故的重要措施。各级公安机关和保险公司要根据有关规定，继续协力推行、深化机动车第三者责任法定保险工作。对于国家规定实行全国性机动车第三者责任法定保险的机动车和已实行机动车第三者责任法定保险行政区域的所有机动车都要按照有关规定向中国人民保险公司投保第三者责任保险。”；中华人民共和国公安部公告－－对所有在华外国人的机动车辆实行第三者责任强制保险“经中华人民共和国国务院批准，决定从一九八九年二月十五日起，对所有在华外国人的机动车辆实行第三者责任强制保险。”；国务院批转中国人民保险公司关于加快发展我国保险事业的报告的通知（１９８４年１１月３日）“实施机动车辆（包括拖拉机）第三者责任和船舶的法定保险，以保障交通事故中受害人的经济利益，同时也有助于解决车船肇事后的赔偿纠纷。许多国家对机动车船都实行第三者责任的法定保险，并把它作为一项社会公益措施。我国广东、山东、青海、宁夏等地经当地政府批准，先后办理了这种保险。”。另外，国家保监会《关于机动车第三者责任强制保险有关问题的通知》(保监发[2004]39号)通知中也明确指出：“目前，我国近24个省市已经通过地方性行政法规形式对机动车第三者责任保险实行了强制，自5月1日《道交法》正式实施起，统一的强制三者险制度将在全国范围内予以推行”。所以从上述的规定看，原有的机动车第三者责任险实质上就是强制的第三者责任保险，国务院的《机动车第三者责任强制保险条例》未制定出台，只能说明在全国范围未实行，而不能证明原有的24个省份规定的第三者责任保险是非强制的。
（二）、新法优于旧法
依据保险合同，若投保人在交通肇事案中没有过错，则保险公司不理赔。但新交法对保险公司实行的是无过错原则，即：无论投保人有无过错，只要造成受害人损害（注：受害人故意行为除外），保险公司就要赔钱。因此，这一保险条款与新交法冲突，失去了其约束力。道路交通安全法规定“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿”，由此第三者责任险已具有法律强制性，目前我国机动车第三者责任险由于在验车和年检时受到了限制，实际上已具有强制性。现行的保险合同中对第三者责任险理赔的前提是“有责赔付”，这与交通安全法“无责赔付”原则相抵触。特别是在交通安全法颁布之后、生效之前，保险公司作为格式合同的提供者，有更多义务充分认识、预见到新法生效的法律意义，保险公司应对于第三者责任险的有关条款作出符合交通安全法的调整。依据新法优于旧法的原则，在新交法施行后，保险公司应及时作出相应调整，确立“无责赔付”的原则。尽管新交法规定的《机动车第三者责任强制保险条例》迟迟不能出台，但依据新交法，从保护投保车主和交通事故受害人合法权益的角度出发，保险公司应予赔偿。
（三）、投保目的是转移风险
投保人办理保险的目的就是为了转移风险，尽可能地减少投保人自身的损失，而当事故发生后，交警依据新的赔偿标准处理事故后，不能说投保人赔偿之后，而保险公司不赔或者少赔。投保人签订保险合同后，就对保险公司产生信赖义务，投保人有理由相信自己出险后能得到全面的理赔，因此保险公司理应在投保责任范围内承担全部的保险责任。如果驾驶投保车辆发生人身伤害事故，驾驶者要自己承担大部分赔偿的话，投保就没有意义。同时，保险公司作为经济社会一个主体，应该通过其在社会经济生活中的经济行为、通过保险的产品和服务为政府分忧解难，进而履行其社会管理职能，实现其应承担的社会责任。
二、保险公司
（一）、此三者险非彼三者险
现行的“三者险”是“商业三者险”而非“强制三者险”。“强制三者险”具体的保险内容和赔付办法等，国家至今没有出台明确的规定，保险公司是以“商业三者险”的形式，来执行国家规定必须购买的“强制三者险”，而在第三者责任险的合同中，保险公司与投保人签订的是“有责赔付”，即投保的驾驶人，经交管部门认定有责任过错，保险公司才进行赔付。并且，根据保险合同中的三者险条款，具体理赔数额应根据事故责任比例确定。国家《道路交通安全法》里的“三者险”就像现在含有国家劳动保障性质的生育保险、失业保险、工伤保险一样，有公益性、广覆盖的特点，同时，强制三者险有一定的限额；而保险公司现在正在销售给购车人的“三者险”则体现了商业性、盈利性，其保障范围相对而言比前者要窄一些。商业第三者责任险简称“商业三者险”，指被保险人或其允许的合格驾驶员在使用保险车辆过程中，发生意外事故，致使第三者遭受人身伤亡或财产的直接损毁，依法应当由被保险人支付的赔偿金额、保险人依照保险合同的规定给予赔偿。但因事故产生的善后费用，保险人不予承担。而新交法所规定的“强制三者险”，其赔偿范围比“商业三者险”要广得多。根据《道路交通安全法》第七十六条：“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿。超过责任限额的部分，按照下列方式承担赔偿责任……”两种“三者险”之间，最大的区别在于：“强制三者险”处于赔付最前沿，但凡发生交通事故，只要造成人身伤亡、财产损失，保险公司就要先行赔付，即使投保人无责；超过限额部分，再由相关人员承担。而“商业三者险”则是“有责赔付”，只在投保人有责任时才赔付。如果保险公司承保“强制三者险”，其负担的风险将会大得多。
（二）、司法解释有明确规定
最高人民法院研究室《关于新的人身损害赔偿审理标准是否适用于未到期机动车第三者责任保险合同问题的答复》[法研(2004)81号]明确答复，保险合同，是按照《合同法》第四条，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定所确定的自愿原则的订立的，《保险法》第四条也规定，从事保险活动必须遵循自愿原则。因此，投保人与保险人在保险合同中有关“保险人按照《道路交通事故处理办法》规定的人身损害赔偿范围、项目和标准以及保险合同的约定，在保险单载明的责任限额内承担赔偿责任”的约定只是保险人应承担的赔偿责任的计算方法，而不是强制执行的标准，它不因《道路交通事故处理办法》的失效而无效。《解释》施行后，保险合同的当事人既可以继续履行2004年5月1日前签订的机动车第三者责任保险合同，也可以经协商依法变更保险合同”。所以，保险公司不是《民事诉讼法》第119条所确定的必要诉讼人，保险公司只能在按照原来的保险合同约定，支付必要的事故赔偿金。
（三）、应考虑保险公司的利益
诚然，保险公司作为经济社会一个主体，应承担其相应的社会责任。但是，销售商业保险的公司不是国家政策性的保险公司，它们以盈利为目的，哪怕是薄利。如果做赔钱的买卖，保险公司岂不要倒闭？新《道路交通安全法》已出台5个多月了，可与之配套的强制三者险迟迟未露面。如果在法律上没有互补，引起了被保险人的实际赔付责任和保险公司赔偿标准之间的矛盾、保险公司经营利益和所经营的三者险低费率高风险之间的矛盾，《道路交通安全法》的具体实施仍然很难，尤其是责任买单人仍悬而未决。这样实际上就造成了保险公司经营的机动车商业第三者责任险承担了强制机动车第三者责任险的角色，在目前没有真正意义上的机动车第三者责任强制保险的时候，将由保险公司承担了由于相关法律缺位带来的经营波动风险。而该项责任产生的原因主要是由于相关法律的未及时到位引起的，保险公司在经营的过程中并没有太大的过失，和大多数投保人一样，处于被动的地位，相关立法部门有着不可推卸的责任。如果将由于立法部门不作为而产生的责任，由保险公司来承担，由此产生的损失，也由保险公司来承担，并称之为保险公司的社会责任，对保险公司是不公平的。保险作为“精巧的社会稳定器”的作用，是通过保险公司的市场行为来实现的，表现在不稳定因素产生时的抑制，发生损失时的减损，是带有主动性的，是符合市场规律的，而不是不顾保险公司的企业性质，以为政府分忧解难为名，承担所谓的社会责任，这样做不仅扭曲了社会责任的内涵，还会加剧保险公司的经营风险，降低保险公司的偿付能力，最终会威胁到广大保户和保险公司投资者的根本利益。
三、笔者观点
真理是越辩越明的，关于这一热点问题，各方都提出了言之成理的观点。笔者认为，在新的《道路交通安全法》通过前，我国近24个省市已经通过地方性行政法规形式对机动车第三者责任保险实行了强制，同时，目前购买第三者责任险是机动车登记、年检的必备条件，因此第三者责任险事实上就是强制保险。当然在《机动车第三者责任强制保险条例》出台前，在第三者责任险的实施过程中也应该充分考虑保险公司的利益。当前，应该推进《机动车第三者责任强制保险条例》的尽快出台，因为强制保险在交通事故中起到重要的作用，用第三者责任险来分散和承担对受害人的赔偿，是世界各国经过长时间摸索出来的良好解决办法。在新的第三者责任险的设置上可以考虑设立分别独立存在的“强制三者险”与“商业三者险”。前者将固定费率、固定保额，价格也将相当低廉。与此同时，“商业三者险”就成了“强制三者险”之外的可上可不上的补充保险。“强制三者险”将像西方国家已做的那样，成为一个非营利性的、有特殊政策的公益险种，其保险费率既要满足大多数人能够承受的条件，同时也要让保险公司赔得起。
【主要参考资料】
1、刘茂山主编：《保险学原理》，天津：南开大学出版社，1998年。
2、魏华林、林宝清主编：《保险学》，北京：高等教育出版社，1999年。
3、李玉泉：《保险法》，北京：法律出版社，1997年。
4、邹海林：《保险法教程》，北京：人民法院出版社，1998年。
贵阳市房地产中介服务管理规定
贵阳市房地产中介服务管理规定
贵阳市人民政府令第4号
《贵阳市房地产中介服务管理规定》已经2009年4月13日市人民政府常务会议通过，现予公布，自2009年8月1日起施行。
市 长 袁周
二○○九年五月六日
第一条 为规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《贵阳市城市房地产管理办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产咨询、房地产经纪等房地产中介服务活动，均应当遵守本规定。
房地产价格评估，按国家、省及本市相关规定执行。
第三条 从事房地产中介服务活动，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，恪守职业道德。
第四条 市房产行政主管部门是本市房地产中介服务活动的主管部门。
区（县、市）房产行政主管部门负责本行政区域内房地产中介服务活动的监督管理工作。
工商、土地、物价、税务等部门应根据各自职责，协同做好房地产中介服务活动的管理工作。
第五条 房地产中介服务机构自取得营业执照之日起30日内，应当持下列资料到经营场所所在地的房产行政主管部门登记备案：
（一）备案申请书；
（二）营业执照、组织机构代码证（原件及加盖公章的复印件）；
（三）固定经营服务场所证明（房屋所有权证或者房屋租赁备案证明原件及加盖公章的复印件）；
（四）企业法定代表人及负责人任职文件和个人资料；
（五）聘用人员名册及个人资料、聘用合同原件及复印件；
（六）业务、财务管理的相关制度；
（七）注册资本验资报告；
（八）应当提交的其他材料。
房地产中介服务机构及其中介服务人员依法须经执业资质、执业资格认定的，还应当提交相关证书原件及加盖公章的复印件。
房地产中介服务机构变更名称、负责人、经营场所等事项或者歇业、撤销的，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续之日起30日内，报原备案的房产行政主管部门备案。
房产行政主管部门自受理备案申请之日起3个工作日内审查完毕，符合备案条件的，出具备案证明。
第六条 房地产中介服务机构应当在其经营场所的醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照、备案证明；
（二）从业人员姓名、照片、注册证号；
（三）服务范围、内容、标准；
（四）收费项目、依据、标准、对象；
（五）信用档案查询方式；
（六）投诉方式和途径；
（七）房地产中介服务合同示范文本；
（八）法律、法规、规章规定的其他事项。
房地产中介服务机构及其中介服务人员依法须经执业资质、执业资格认定的，应当在其经营场所公示相关证书加盖公章的复印件。
房地产中介服务机构代理销售依法准予销售商品房项目的，还应当在经营场所或者销售现场醒目位置公示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
第七条 房地产中介服务机构及其中介服务人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为：
（一）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；
（二）超过营业范围从事房地产中介服务活动；
（三）房地产中介服务人员在两个或者两个以上房地产中介服务机构兼职；
（四）提供虚假信息或者隐瞒真实情况；
（五）索取、收受委托合同约定以外的酬金或者其他财物；
（六）与一方当事人串通损害另一方当事人的合法利益；
（七）超过核定标准收费；
（八）采用虚假承诺等不正当竞争行为进行不正当竞争；
（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第八条 房地产中介服务机构受理业务，应当以机构名义统一受理，房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托。
第九条 未经委托人同意，房地产中介服务机构不得擅自将受委托的业务转托给其他中介服务机构；经委托人同意转托业务的，不得增加中介服务费。
第十条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立中介服务合同的，房地产中介服务机构应当与当事人签订房地产中介服务合同。
房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方当事人名称（姓名）、住所；
（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）中介服务收费的标准、金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他内容。
第十一条 房地产中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，要求委托人提供必要的协助。
房地产中介服务机构应当将知道或者应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方，法律、法规另有规定的除外。
第十二条 房地产中介服务机构进行房屋租赁中介服务的，应当要求承租人提供在本市居住的合法证件。
房地产中介服务机构自出租人与承租人签订租赁合同之日起7日内，应当将租赁合同的副本及有关情况提交当地房产行政主管部门备案。
第十三条 房地产中介服务合同未能履行或者未能完全履行，房地产中介服务机构不能收取或者不能全额收取中介服务费，但因委托人过错造成的除外。
第十四条 房地产中介服务机构提供存量房经纪服务并依据合同约定承担交易结算资金划转义务的，应当通过存量房交易结算资金专用存款账户实施划转。
第十五条 房地产中介服务机构根据房地产中介服务合同为当事人提供中介服务后，当事人之间是否履约，不影响房地产中介服务机构收取中介服务费，但房地产中介服务机构与当事人另有约定的除外。
第十六条 房地产中介服务机构应当建立业务记录和财务档案，业务和财务档案中应当载明业务活动、费用收支及其他有关情况。
房地产中介服务机构应当每年按规定向经营场所所在地房产行政管理、工商行政管理及地方税务等部门报送业务统计报表。
第十七条 房产行政主管部门应当建立房地产中介服务机构信用档案,记录房地产中介服务机构的基本情况、业绩、诚信、经查实的违法或者过错行为等，并通过网站等向社会公布。
第十八条 违反本规定第五条第一款、第二款、第三款规定，由房产行政主管部门责令限期补办备案登记手续；逾期不补办的，处2000元以上3万元以下罚款。
第十九条 违反本规定第六条规定的，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处500元以上1000元以下罚款。
第二十条 违反本规定第七条第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定情形之一和第八条规定的，由房产行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，对房地产中介服务人员处500元以上5000元以下罚款，对房地产中介服务机构处5000元以上3万元以下罚款。
违反本规定第七条第（二）、（八）项规定情形之一的，由工商行政管理部门依法予以处罚。
违反本规定第七条第（七）项规定的，由价格管理部门依法予以处罚。
第二十一条 房地产中介服务机构违反本规定第九条规定，将受委托业务转托其他中介服务机构的，由房产行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上2万元以下罚款。
第二十二条 违反本规定第十六条第一款规定或者违反本规定第十六条第二款规定不向房产行政主管部门报送业务统计报表的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1000元以上5000元以下罚款。
第二十三条 房地产中介服务机构及其中介服务人员提供中介服务活动中，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十四条 本规定中下列词语的含义是:
房地产中介服务，是指房地产中介服务机构为他人提供房地产咨询、房地产经纪和房地产价格评估的经营性服务行为。
房地产咨询，是指房地产中介服务机构为房地产活动当事人提供法律、政策、信息、技术等方面服务的经营行为。
房地产经纪，是指房地产中介服务机构接受委托，为促成房地产交易提供居间、代理以及行纪服务，并收取佣金的经营行为。
房地产价格评估，是指房地产中介服务机构对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营行为。
第二十五条 本规定自2009年8月1日起施行。
关于《贵阳市房地产中介服务
管理规定》的说明
一、制定的必要性。
房地产中介服务作为现代房地产业的一个重要分支行业，它的健康、稳定发生，直接关系到广大人民群众的切身利益，有利于促进房地产市场的繁荣和稳定发展，是一支不可忽视的力量。在本市，房地产中介服务机构主要提供咨询、评估、经纪等服务，繁荣了本市房地产市场，但也不可避免地存在“鱼龙混杂、泥沙俱下”现象，发展良莠不齐，既有规范化操作的公司，也有“一张桌子几个人，一部电话几张纸”的简陋机构，甚至还有未取得相应资质违法经营的店铺。全市大部分二手房屋的交易、租赁和部分商品房的销售均由房地产中介服务机构代理，在经济利益驱使下，各种违法违规行为时有发生，如：隐瞒房屋质量或权属状况而欺骗消费者，擅自收取无合法依据的费用，将不能交易的期房挂牌交易，时时引发不正当竞争，扰乱房地产市场秩序，损害当事人的合法利益，影响了房地产中介服务市场的健康有序发展，引起了群众的广泛关注。
为加强房地产中介服务行业的管理，国家、省、市的相关法律、法规及规章对房地产中介服务行业都分别作了相应规定，但相关规定较为原则，对房地产中介服务行业的具体管理措施等方面的问题需进一步明确、规范和细化。为进一步规范和加强房地产中介服务行业的健康稳定发展，有效维护房地产市场秩序和当事人的合法权益，结合本市实际，制定《贵阳市房地产中介服务管理规定》（以下简称《规定》），十分必要。
二、起草依据和起草过程。
（一）起草依据：
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2.国务院《城市房地产开发经营管理条例》；
3.《贵州省城市房地产开发经营管理条例》；
4.《贵阳市城市房地产管理办法》。
（二）起草过程：
针对房地产中介服务行业管理中存在的问题，市人民政府将制定《规定》列入了立法计划。为确保任务完成，市住房保障和房产管理局成立了调研起草小组，市政府法制办积极配合，在总结本市房地产中介服务行业管理实践经验的基础上，借鉴外地城市的做法，起草了《规定（征求意见稿）》，征求了省建设厅和市规划、工商、土地、税务、物价等相关部门及部分房地产中介服务机构、各区（县、市）人民政府的意见和建议，结合征求意见情况进行修改，形成《规定（送审稿）》报送市政府法制办，市政府法制办收到该稿后，对照有关法律、法规进行研究，反复修改，数易其稿，形成草案，已经2009年4月13日市人民政府常务会议通过。
三、需要说明的问题。
（一）关于对房地产中介服务机构实行备案管理。
为防止少数不法机构超越核准的房地产中介服务范围提供服务，引发不正当竞争，损害当事人的合法权益，加大对房地产中介服务活动的监管力度，有效维护当事人的合法权益，结合本市实际，《规定》第五条就房地产中介服务机构的备案管理作出了具体规定。
（二）关于建立信用监督制度。
房地产中介服务活动，不同于其他行业的特征在于中介机构及其服务人员是利用自身的信息优势和知识强势为当事人提供服务，易出现隐瞒、欺诈行为，故诚信、规范的职业道德显得尤为重要。为规范管理，解决好这些问题，《规定》第六条至第九条、第十六条、第十七条分别作了以下规定：一是尽可能详细地列出针对房地产中介服务机构及其服务人员的禁止性行为，包括代理限制转让、抵押、出租的房产和超越业务范围经营、多头执业、冒名执业、欺诈、恶意串通、违规收费、索取不正当利益、个人擅自接受委托等禁止性行为，以及无资质执业活动等违法行为；二是将房地产中介服务机构及其服务人员的相关情况在其经营场所醒目位置进行公示；三是房地产中介服务机构按要求向有关部门报送统计报表；四规定了信用档案制度，即房产行政主管部门建立房地产中介服务机构信用档案，记录他们的基本情况、业绩、诚信或经查实的过错及违法行为，向社会公布，将房地产中介服务机构及其服务人员的信誉公之于众。通过上述各项管理措施，构成了较为完整的内外信用监督体系。
（三）关于加强存量房交易结算资金监管。
存量房是相对于房地产开发商投资新建造的商品房即增量房而言的，一般指二手房。为确保存量房交易资金不被挪作他用或被携款潜逃，有效维护房地产交易当事人的合法权益，结合建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》关于存量房交易结算资金管理的规定，《规定》第十四条作出了相应规定。
（四）关于行政处罚。
为保证《规定》确定的各项管理措施得到有效实施，加大对违法行为的处置力度，根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《贵州省城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的相关规定，结合本市实际，对违反本《规定》的行为，在《规定》第十八条至第二十二条分别设定了相应的行政处罚。
