北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则的补充规定（修正）

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湖南省长沙市人民政府


长沙市城市房屋权属登记管理办法


（长沙市人民政府第139次常务会议审议通过 2002年10月30日长沙市人民政府令第77号公布）



第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。

第三条 本办法所称的房屋权属登记，是指房屋产权行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，依法确认房屋权属关系并颁发房屋权属证书的行为。

本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有或可依法享有房屋所有权或房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权属证书，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。房屋权属证书使用国务院建设行政主管部门统一制作的文本。

本办法所称测绘报告，是指具有房产测绘资质的测绘机构出具的勘测报告，包括房屋分户平面图、共用建筑面积分摊方案、户室建筑面积等。

第四条 市房屋产权管理局是本市城市房屋权属登记的行政主管部门；县（市）房屋产权管理局负责辖区内城市房屋权属登记管理工作。

第五条 本市城市房屋实行权属登记发证制度。依法登记的房屋权利受国家法律保护。

权利人应当依照本办法的规定到房屋所在地的市、县（市）房屋产权管理局（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

第六条 房屋权属证书是权利人依法享有房屋所有权或房屋他项权利的唯一合法凭证。

任何单位和个人不得非法收缴、扣押他人的房屋权属证书。

第七条 房屋权属登记包括总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记等。

第八条 房屋权属登记由权利人提出申请。

权利人为自然人的，应按其身份证件上的姓名申请。权利人为法人、其他组织的，应按其法定名称申请。权利人为无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其法定代理人代为申请。房屋他项权利登记，由当事人共同申请。

房屋产权管理局管理的直管公房由登记机关直接登记。

第九条 共有的房屋权属登记，由全体共有人共同申请，其房屋所有权证由共有人推举的持证人收执，其余共有人各执房屋共有权证一份。房屋共有权证与房屋所有权证具有同等的法律效力。

第十条 下列房屋由登记机关依法代为登记：

（一）依法由房屋产权管理局代管的房屋；

（二）无人主张权利的房屋；

（三）法律、法规规定的由登记机关代为登记的房屋。

代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。

第十一条 权利人可以委托代理人申请房屋权属登记。

第十二条 申请房屋权属登记时，应交验权利人的有效证件。

代理人代为申请的，应交验代理人的有效证件。属法定代理的，还应交验代理人的法定代理资格证明；属委托代理的，还应提交权利人的书面委托书。其中权利人为自然人的，其委托书应当进行公证，但委托律师的除外。境外权利人的委托书在境外公证的，还必须经过认证。

律师接受委托代为申请的，应当向登记机关交验律师执业证并提交授权委托书和律师事务所的函件。

第十三条 房屋权属登记按以下程序进行：

（一）受理申请；

（二）权属审核；

（三）公告；

（四）核准登记；

（五）颁发房屋权属证书；

（六）建立房屋权属档案。

前款第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。自公告发布之日起90日内对房屋权属无异议的，登记机关可以核准登记。

第十四条 总登记是指市、县（市）人民政府根据需要，在规定的期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

登记机关认为需要时，经本级人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

凡列入总登记、验证或者换证范围的房屋，无论其权利人以往是否领取房屋权属证书，房屋权属状况有无变化，均应当在规定日期内到登记机关办理登记。

第十五条 总登记、验证、换证由市、县（市）人民政府在规定期限开始之日的30日前发布公告。公告应当包括以下内容：

（一）范围和要求；

（二）申请期限；

（三）权利人应当提交的有关证件；

（四）受理申请地点；

（五）其他事项。

第十六条 新建的非商品房屋，权利人应在房屋竣工验收后90日内申请房屋初始登记，并提交下列证件证明：

（一）土地使用权证或用地证明文件；

（二）建设工程规划许可证（包括附件）；

（三）房屋竣工验收证明；

（四）测绘报告。

第十七条 新建的商品房屋，房地产开发企业应当在房屋竣工验收之日起90日内申请房屋初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和本办法第十六条规定的资料。

商品房经批准实行预售的，在签订预售合同时，预售人应将所签订的合同通过计算机向市、县（市）房屋产权管理局先行备案，并在自预售合同签订之日起30日内持所签订的预售合同文本到市、县（市）房屋产权管理局办理备案手续。

第十八条 因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、入股、联营、兼并、合并、裁决等原因致使房屋权属发生变化的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请房屋所有权转移登记。

申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。赠予和继承的，还须提交赠予或继承公证书。

第十九条 有下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记，并按下列规定办理：

（一）房屋座落的街道、门牌号发生改变的，提交地名管理部门证明；

（二）权利人名称发生变化，属自然人的，应提交公安部门的证明；属企业单位的，应提交工商行政管理部门出具的证明；属其他性质单位的，应提交有关管理部门出具的证明。

（三）房屋进行翻、改（扩）建的，提交建设工程规划许可证（含附件）和房屋竣工验收证明、房屋测绘报告。

（四）房屋部分拆除的，提交测绘报告。

办理变更登记除按上述规定提交有关证件、证明外，均应提交原房屋权属证书。

第二十条 房屋抵押、典当的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请房屋他项权利登记，并提交原房屋权属证书和设定抵押、典当等他项权利的合同书及相关证明文件。

第二十一条 有下列情形之一的，登记机关可以暂缓登记：

（一）提交的证明材料不全的；

（二）按照规定需要补办手续的；

（三）房屋权属有争议的；

（四）法律、法规规定暂缓登记的。

第二十二条 有下列情形之一的，登记机关不予登记：

（一）属于违法建筑或临时建筑的；

（二）法律、法规规定的其他情形。

第二十三条 因房屋倒塌、火灾等原因房屋灭失的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

经房屋拆迁主管部门批准拆除的房屋，在拆除完毕后10日内，由拆迁人统一申请注销登记。经登记机关批准的，可以延长，但最长不得超过30日。

申请注销登记，应提交该房屋权属证书、证明等有效文件。

第二十四条 房屋他项权利终止时，权利人应在终止之日起30日内申请他项权利注销登记。

第二十五条 有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；

（三）房屋权利灭失，未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记机关工作人员失误造成房屋权属登记不实的；

（五）法律法规规定的其他情形。

注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定并送达当事人，并公告声明该房屋权属证书作废。

第二十六条 登记机关自受理申请登记之日起7日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定。对暂缓登记、不予登记的，应书面通知并说明原因。

第二十七条 初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的10日内核准，并注销房屋权属证书。

第二十八条 房屋权属登记，权利人应当按规定交纳登记费和权属证书工本费。未按期进行房屋权属登记的，由登记机关责令限期补办登记手续，登记费按规定标准的3至5倍收取。

第二十九条 房屋权属证书破损，经登记机关查验需换证的，予以换证。房屋权属证书遗失或灭失的，权利人应当及时向登记机关申报，并登报声明作废；自登报之日起30日内无异议的，房屋权利人可以申请补办新证。

第三十条 以非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书，或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1000元以下罚款。

涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1000元以下的罚款。

非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 申请房屋产权登记的当事人提交错误、虚假的申请登记资料而产生的后果，由当事人承担有关责任；因登记机关工作人员工作失误导致登记不实，给权利人造成直接经济损失的，登记机关应负赔偿责任。

第三十二条 登记机关的工作人员以权谋私、玩忽职守的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第三十四条 集体土地和城市规划区外国有土地上房屋的权属登记，参照本办法执行。

第三十五条 涉外房屋的权属登记，除法律、法规另有规定的外，适用本办法。军队房屋的权属登记，按照有关规定执行。

第三十六条 本办法自2002年12月1日起施行。



论法人人格否认制度在民事和刑事领域的不同适用

牛建国　彭传雨


摘要：法人人格否认制度最早由英美法的判例所创设，我国于2005年修订公司法时以立法的形式确立了该项制度，法人人格否认制度的确立对于确保交易安全，保护债权人利益发挥了重要作用。因其主要适用于民事领域，所以本文拟从其内涵着手，重点论述其在民事领域的适用；同时由于该制度涉及法人主体资格存在与否的问题，所以与刑事领域的单位犯罪问题有一定的联系，本文又以此为突破口研究其在刑事领域的适用。

关键词：法人人格否认；揭开公司面纱；单位犯罪


　　法人人格否认制度最早由美国法官桑伯恩于1905年在“美国诉密尔沃基冷藏运输公司案”中创立，由于其在限制股东滥用法人独立人格身份侵害债权人和公共利益方面的积极作用，现已为世界各国立法所确认。为平衡保护股东和债权人的利益，《中华人民共和国公司法》(下文简称《公司法》)在2005年修订的时候也首次规定了公司法人人格否认制度。
一、公司法人人格否认制度的内涵
　　公司法人人格否认制度，指作为债务人的公司严重损害债权人利益时，债权人可以请求法院否认公司法人资格，以追究滥用公司人格的股东对公司债务承担连带责任。为了阻止公司独立人格的滥用和保护债权人利益及社会公共利益，法院在个案中否定公司及其身后的股东各自的独立人格及股东的有限责任，责令股东直接清偿公司债务，承担无限责任，以实现公平、正义的目标。法人人格否认制度弥补了片面强调法人人格独立及股东有限责任制度的固有缺陷，有效地防范了不法行为人利用法人人格逃避法定或约定义务，保护了社会公共利益和债权人的合法利益。时至今日，世界多数国家纷纷引进公司法人人格否认制度，公司人格否认制度己为两大法系所共同认可。
公司法人人格否认制度的基本特征是:
1、公司法人人格否认只是公司法结构中的例外规则，而非一般原则。公司法人独立性原则，即公司作为独立民事主体的法人性质应受到尊重即应当被承认而不是否认。只有当股东滥用公司独立人格，侵害债权人利益及社会公共利益的特定情况下，方可例外适用公司人格否认。
2、公司法人人格否认只是对公司人格独立和股东有限责任绝对化的一种矫正，而并非全面否认。公司人格否认制度的适用不是对该公司法人格的全面、彻底、永久地否认，只适用于在个案中公司法人人格不符合法律规定而需要否认其法人人格的场合，其效力不涉及该公司的其他法律关系，并且不影响该公司作为一个公司独立实体合法的继续存在。
3、公司法人人格否认是对失衡的公司利益关系的法律救济。公司法人人格否认制度不同于公司法人人格独立的制度安排，后者是一种立法规制，是事先确立好规则，而由希望利用公司法人制度者依照此规则行事，一切私法主体只要符合公司法所规定的实体要件和程序要件，即可按法律的预设，取得独立法人资格，享受公司制度带来的利益。而公司法人人格否认制度是国家运用公权力，通过司法规制方式对失衡的公司利益关系进行事后的强制的调整，或者说是通过追究法人人格滥用者的责任，对因法人人格滥用而无法在传统的法人制度框架内获得合法权益者给予一种法律救济。
二、法人人格否认制度在民事领域的适用
　　我国《公司法》总则中第20条规定:“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”第64条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”
　　整个《公司法》中对法人人格否认制度的规定就集中在这两个法条，这也是该制度在民事领域适用的全部法律依据。这样的法律依据在实践运用中显得有些原则性，不够详尽。况且将公司法人人格否认制度列入修订后的《公司法》本来就存在争议，否定意见的重要理由是对法院自由裁量权的担忧，如若适用不当，这一制度很容易被滥用而随地否定公司法人人格，其结果不仅会危害公司法人人格否认制度本身，还可能动摇整个公司法人制度，给公司的发展带来灾难性的后果。因此，对这一制度的适用必须严格把握条件，决不能滥用。
结合我国司法实践以及法人人格否认相关理论，公司法人人格否认通常应具备以下适用件:
(一)主体要件
公司法人人格否认通常基于个案认定，不应撇开具体的案件和主体而对公司的法人人格予以抽象性的否定，因此其适用的对象必须是具体的双方当事人。公司法人人格否认制度的主体应该分为义务主体和权利主体，前者是指公司人格的滥用者，后者是指因公司法人人格滥用而受到损害，并有权提起诉讼的相对人。
1、公司人格的滥用者:揭开公司面纱不等于说追究所有股东对公司债务的连带责任。揭开公司面纱的后果应加于控制股东身上。新《公司法》第20条所称的“股东”既包括一人公司中的唯一股东，也包括股东多元化公司(含普通有限责任公司和股份有限公司)中滥用权利的控制股东，但不包括诚信慎独的股东尤其是小股东。
公司法人人格滥用者应限定为该公司的股东，至于公司中具有实际控制权的董事、经理或其他高级职员，他们也有可能利用职务之便滥用公司法人格以谋取私利，对他们可否适用公司法人格否认制度追究其责任?笔者认为，董事、经理等高管人员分为两类:一类是兼具股东身份的，此类高管人员倘若滥用权利损害债权人利益，可针对其股东身份提起公司法人人格否认之诉；另一类是不具有股东身份的，此类高管人员不能适用公司法人人格否认制度，而是依公司法有关规定适用董事、经理之责任，倘若公司及股东怠于行使权利不对高管人员起诉，债权人可根据《合同法》第73条的规定对董事、经理等高管人员提起代位权之诉。
此外，适用该制度时公司的股东应区分积极股东和消极股东、名义股东和实际支配股东。积极股东是对公司的决策加以影响的股东，消极股东是没有参与公司经营管理的股东，只有积极股东或实际支配股东才有滥用公司人格的可能，那些并未滥用公司法人格的股东仍应受到有限责任原则的保护。
2、因公司法人人格滥用而受到损害，并有权提起诉讼的相对人：公司法人人格否认制度的适用必须经过司法途径，对因法人人格受到损害的当事人进行救济，因此需要由原告提出适用该制度的诉讼请求。公司法人人格滥用的受损者通常是公司的债权人，若公司自己或公司股东为某种利益提起适用公司法人人格否认制度的请求，法院一般不予以适用的。因为要求公司主张自己不是“人”在逻辑上和法理上都是行不通的。在此种情况下，公司或其他无辜股东特别是小股东权益可依公司法其他条款得以保护，比如，根据《公司法》第20条第2款的规定:“公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”如果公司股东滥用权利给公司或其他股东造成损害，公司或其他股东可以对其提侵权之诉。
在此必须指出的是，《公司法》第20条所称“公司债权人”应该包括各类债权人，既包括民事关系中的各类债权人，也包括劳动关系中的债权人(劳动者)，还包括行政关系中的特殊债权(如国家税收债券)。
(二)行为要件
公司法人人格否认是对已无独立人格的法人状态的一种揭示和确认。它是因为法人人格被滥用致使法人人格独立性丧失而引起的。因此，没有滥用法人人格的行为则无所谓法人人格的否认。公司股东滥用公司人格行为通常如下:
1、股权资本显著不足
如果出资人以公司方式组织经营，而又未具备足额资本，就可以认为出资人有利用公司法人人格制度逃避股东责任的企图，基于权利与义务相对应、利益与风险相一致的原则，法院有必要启用法人人格否认制度，直接追究股东的责任。
资本显著不足是指股东实际投入公司的资金显著低于公司章程规定的注册资本。也有观点认为，资本显著不足是指将公司资本与公司经营之事业及其隐含的风险相比非常之小，或者与公司经营之规模相比非常之小。笔者认为，股权资本显著不足既包括股东出资低于最低注册资本的情况，也包括股东出资虽高于最低注册资本，但显著低于该公司从事的行业性质、经营规模、雇工规模和负债规模所要求的股权资本的情况。在新《公司法》大幅降低公司的最低注册资本的门槛后，最低注册资本在保护债权人方面的深化已经破灭了。假定一家房地产有限责任公司的出资均高于法定最低注册资本。倘若该公司股东投入公司的股权资本为10OO万元人民币，而公司从银行筹措的债券资本为10亿元人民币，则这显然是一家资本显著不足的公司，法院应毫不犹豫地揭开这家骨瘦如柴公司的面纱。
2、利用公司人格规避契约义务或法律义务的行为
就是利用公司形式制造契约义务或法律义务不能履行或不必履行的既成事实，从而逃避债务承担，而在表面上行为人不履行义务似乎于法有据。此类行为，大致概括为以下三种:
一是“脱壳经营”或称“金蝉脱壳”。即股东为逃避原公司巨额债务而抽逃资金、解散该公司或宣告该公司破产，使公司债权人得不到清偿，再以原设备、场所、人员及相同经营目的而另设一个公司。此行为的目的就是为了逃脱原来公司的巨额债务。为了保护债权人的利益，对此应适用法人人格否认制度将新设的公司人格予以否认，让新设的公司与原公司共同对债权人负连带责任。
二是负有法律上或契约上特定的作为或不作为义务的当事人，利用新设公司或既存公司的法人人格，以达到回避契约义务或法律义务的目的。如利用公司形式从事竞业禁止的行为。再如，在经营具有高度危险性、承担侵权责任概率较高的业务的公司中，其支配股东为了分散经营风险和责任财产，可能会将公司分割成多个性质相同的小公司，如出租车行业，为分散经营风险而以每一部车为单位成立一家运输公司，以在发生交通肇事等侵权行为后，可以以公司人格为抗辩理由，最大限度地回避侵权责任。此行为滥用了公司人格从而达到了规避法律义务之目的，在这种情况下，应将这些企业视为一个“企业实体”，揭开那些小公司的法人人格面纱，直接追究法人人格滥用者的赔偿责任。
三是当事人利用公司名义进行欺诈以逃避合同或法律义务的行为。例如，债权人在决定对某公司的信用进行展期时要求其提供财务信息。该公司提供了一份两周前的资产负债表，表明公司尚有相当的流动资金和较少的现实债务。该公司在制作资产负债表时所反映的信息是正确的，但是由于相隔了两周，在此期间，股东让公司对其进行了大量的股利分配。在这种情况下，应当揭开公司面纱，让股东对公司债权人承担责任。
3、公司人格形骸化
所谓公司人格形骸化实质上是指公司与股东完全混同，使公司成为股东的或另一个公司的另一个自我，或成为其代理机构和工具，以至于形成股东即公司，公司即股东的情况。这在一人公司和母子公司表现得最为明显，其基本表征如下:
一是管理混同。母子公司之间具有共同的管理人员，正所谓“一套班子两块牌子”，且职责不清，这样混同管理，容易导致管理层暗箱操作，损害债权人的利益。
二是财产混同。一方面表现在公司财产与股东财产在实际经营上的混同，另一方面表现在公司与股东或一公司与他公司利益一体化上。如使子公司为母公司的债务提供担保，不遵守正常的贷款程序将资金从一公司转移到另一公司，或者使用共同的银行账户。这都违背了资本维持和资本不变原则，进而影响公司对外承担责任的物质基础。
三是人格混同。如子公司一直被视为母公司的一部分，如“部门”或“分支机构”，而不是一个子公司。子公司亦是依法设立的公司，自应保持独立的存在才能满足公司独立人格的要求，如果母公司仅仅将子公司作为其下属单位，子公司的独立性无从谈起。
四是业务混同。即一公司完全为另一公司的利益需要为准而进行的交易活动、交易行为、交易方式、交易价格等。使交易方无法分清是公司还是股东的交易行为，从而损害债权人的利益。公司人格形骸化实际上是为减少其财产责任采取的一种措施，具有欺诈性质，对债权人的债权造成了损害，故应适用法人人格否认制度将股东与公司的财产一起承担连带责任。
(三)结果要件
公司法人人格否认的结果要件是指公司股东或其他实际控制公司的人滥用公司人格给公司债权人及其他社会群体造成客观上的实际损害，并且滥用公司人格的行为与造成的损失之间有直接的因果关系。
一般说来，公司法人人格否认的结果要件应具有以下两个特点:
一是滥用公司法人人格的行为必须造成损害，而且是对债权人利益造成严重损害，而非一般损害。这首先是因为法人制度中的公司人格独立、股东有限责任以及公司法人人格的宗旨，都是将利益和风险公平地分配于公司的出资者和公司的债权人或其他相关利益人，以实现一种利益平衡体系。其次是公司外部的债权人或其他相关利益人，并不关注也无法关注公司股东是否滥用公司法人人格，他们所关注的只是自己遭受了损失，而这种损失与股东滥用公司法人人格有关，所以需要公司法人人格否认来追究滥用公司法人人格的股东的责任。实现一种利益补偿。当然，判断滥用公司法人人格之行为所造成的损失，既要考虑已经发生的现实损失;也要考虑潜在的损失;既要包括公司的债权人的损失或其他第三人的利益损失，也包括国家利益和社会公共利益的损失。另外，此处的“严重损害”，不是一般损害，更不是轻微损害，而是指公司不能及时足额清偿全部或者大部分债务。不能简单因为债务人公司暂时不能清偿债务，就视为债权人利益受到了严重损害。造成严重损害的原因不仅在于债务人公司拒绝或者怠于清偿债务，更在于债务人公司滥用公司法人资格。
二是滥用公司法人人格的行为与造成的损害之间具有因果关系。滥用行为和实际损害之间的因果关系是追究滥用法人人格行为人法律责任的基础。法人人格滥用行为是否引起法人人格的否认必须确认滥用行为和损害结果之间是否存在着因果关系。这里所要考察的是滥用公司法人人格的行为与债权人的损失之间是否存在内在的必然的联系。如果能证明存在这种内在的必然的联系，则表明二者之间存在因果关系，毫无疑问，应适用人格否认制度。如果债权人不能证明滥用法人人格行为和损害结果之间存在着因果关系，那么债权人就不能要求股东对公司债务承担连带责任。
三、法人人格否认制度在刑事领域的适用