国家土地管理局政策法规司关于对临时用地审批权限问题的答复

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上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步搞活房屋租赁市场，加快新建外销商品房的流通，促进房地产市场的健康发展，现就新建外销商品房先租后售管理提出以下试行办法：
一、商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的商品房在竣工交付，并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后，采取先出租给承租人使用，而后根据合同约定再出售给该承租人的一种促销行为。外销商品房先租后售应严格按照本办法办理。
二、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备以下条件：
1．已经初始登记并取得房地产权证书；
2．已与物业管理企业订立物业管理服务合同并已实施管理；
三、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售，在出租时应先与承租人签订房屋租赁合同。该租赁合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的条款内容外，还应明确双方当事人租后出售该房屋的有关权利、义务。其中必须包括：租后出售该房屋的时限；该房屋出租时的售价与
实际出售时的售价计算；出租人解除承租人租后购房权利的条件；违约责任等内容。
房地产开发经营企业可参照《上海市房屋租赁合同》规范文本并按上款规定自行拟订房屋租赁合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公证处审定。
四、租赁合同签订后的15天内，房地产开发经营企业应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）办理房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）在应当核发《房屋租赁证》的5日内书面通知市房地产交
易中心。
五、租赁合同经登记后，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押权的，房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押权人。
六、在租赁期间，未经承租人书面同意放弃租后购房权利的，房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人。
在租赁期间，承租人征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人。但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同，并办理变更登记、取得房地产权证书前，不得将该房屋转售给他人。
七、在租赁期间，承租人根据租赁合同约定购买其承租的外销商品房，必须在租赁合同届满前2个月与房地产开发经营公司参照市房地局制定的示范文本签订外销商品房买卖合同，并在合同或合同的补充条款中载明出售前承租人租赁的时间、已缴付的租金。该房屋出租时的售价和实际
出售时的价格计算等内容。
八、买卖合同签订并按规定在市公证处办理公证后的十五日内双方当事人应按规定向市房地产交易中心办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时，除应提交《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》规定的文件外，还应提交原已登记的租赁合同、《房屋租赁
证》和承租人已交付的租金发票、房地产开发经营企业出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。
九、经市房地产交易中心办理过户审核和变更登记，承租人取得房地产权证后，租赁合同即自行终止。房地产开发经营企业应在原租赁合同终止之日起的15日内，向原受理登记的房屋所在地区、县房地产交易管理部门办理注销租赁登记。
十、外销商品房先租后售，房地产开发经营企业应按沪地税地（1997）27号“关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知”第三条的规定缴纳有关租、售税款。
十一、租赁期间，双方当事人根据《城市房屋租赁管理办法》第十二条或第二十四条规定，解除或终止租赁合同的，则租赁合同中约定的有关租后出售该房屋的权利、义务也随之解除或终止。
租赁合同解除或终止后，双方当事人再签订外销商品房买卖合同，均不得再按先租后售处理。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起施行。



1997年10月1日
对外贸易经济合作部办公厅


对外贸易经济合作部办公厅关于转发《国家税务总局关于抓紧当前出口退税工作的紧急通知》的通知
对外贸易经济合作部办公厅



各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅、局），各外贸中心，各部委直属总公司：
现将《国家税务总局关于抓紧当前出口退税工作的紧急通知》（国税明电〔1997〕16号）转发给你们，请积极配合所在地税务部门加快出口退税进度，切实做好当前的出口退税工作。


国税明电〔1997〕16号 1997年4月25日


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
今年1－3月，全国出口退税累计完成40．1亿元，进度较慢，4月上中旬进度也不理想。对此，国务院领导极为重视，朱■基副总理3月14日在我局1－2月税收完成情况的报告上批示：“出口退税老是前松后紧，造成麻烦不少，舆论不佳，要认真解决”。4月16日朱副总理
又在我局《关于出口退税有关情况的报告》上批示：“今年任务繁重，要抓紧、抓紧、再抓紧”。为了积极贯彻国务院领导的指示精神，加快退税进度，切实支持出口创汇，特通知如下：
一、各级主管出口退税的税务机关应认真贯彻国务院领导和《国家税务总局关于加快出口退税进度的紧急通知》（国税明电〔1997〕8号）等有关电报的指示精神，在严格审核的基础上把加快出口退税进度作为当前出口退税工作中的首要工作来抓，尽快扭转目前退税进度较慢的被
动局面。各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局的主管领导要亲自挂帅，集中人力，采取切实措施，定期督促检查，将国家下达的出口退税计划（第二批退税计划近日下达）尽快准确地退给企业。
二、各级主管出口退税的税务干部应进一步提高认识，树立急企业之所急、想企业之所想的为企业服务的观念。对在政策规定范围内允许退税而又单证齐全、无骗税嫌疑，但单证规范和技术上存在一些问题的业务，应主动灵活地采取措施，帮助企业排忧解难，尽快退税。
三、对出口企业已申报的退税业务，退税机关要摸清底数，分门别类，分别处理。对退税单证齐全、真实，且电子信息核对无误无需调查的，应不受出口业务发生时间先后的限制，及时办理退税；对退税单证齐全、真实，而电子信息存在技术性问题的，要及时调查了解，区别对待，主
动想办法解决问题；对退税单证齐全、真实，能够排除骗税嫌疑，而电子信息暂时核对不上的，可以先人机结合办理退税，然后在本年度内适当时间重新核对审查；对退税单证有骗税嫌疑及电子信息明显有疑问的，要及时发函调查，俟调查清楚后方可决定是否办理退税。发函未回函或回函
不清的，要及时清理、催办。有关函调及其他相关问题，应严格按照《国家税务总局关于严格出口退税审核加强出口货物税收函调工作的通知》（国税明电〔1996〕056号）和《国家税务总局关于加快出口退税进度的紧急通知》（国税明电〔1997〕8号）第三条有关规定办理。

四、各级主管出口退税的税务机关要会同外经贸部门督促企业及时申报退税。根据现行有关规定和国税明电〔1997〕8号通知第五条规定精神，1996年11月30日前报关出口的货物，应于今年3月31日前办理退税申报手续，逾期未申报的，原则上不再受理申报手续，对个
别理由正当而不能按时申报的，应申报备案；1996年12月1日以后报关出口的货物，企业应在出口业务发生后半年内办理该笔出口业务的退税手续，有特殊情况不能按时申报也应在此期间向退税机关登记备案。对逾期不申报退税和登记备案的，将不再退税。
五、因各种原因不能排除骗税疑点而不能批准办理的退税申请，税务机关应及时向所在地有关政府领导汇报，争取其理解和支持，并向有关主管部门及出口企业做好解释说明工作。同时可要求出口企业协助或自行做好办理退税的调查和举证工作。
六、今后仍应继续有选择地优先办理纺织、机电、丝绸货物的出口退税。根据国务院有关文件精神，对出口俄罗斯的货物也应优先办理退税。
七、新三资企业、自营和代理出口业务，在免抵退办法未下达前所发生的出口退税业务（含以前年度），凡单证齐全、能排除骗税嫌疑的，原实行免抵退办法的依然要加速办理免抵退；没有实行免抵退办法的，应依“先征后退”办法尽快办理退税。
八、在加速办理出口退税工作中，既要积极主动，又要实事求是；既要求用好、用活、用足指标，又要防止虚报和弄虚作假，加速退税和防止骗税同等重要。
九、各级税务机关应根据退税工作的需要，进一步充实主管出口退税工作的税务干部，努力提高干部的政治业务素质，从人力上、组织上确保出口退税工作的顺利开展。
十、对二季度退税进度仍明显偏慢的省、市、自治区，总局将视情况派工作组督促、检查。



1997年5月8日