山东省房地产开发企业资质管理规定
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山东省房地产开发企业资质管理规定
山东省建设委员会
山东省房地产开发企业资质管理规定
山东省建设委员会
（2000年10月10日发布的鲁建发[2000]59号将本文废止）
第一章 总则
第一条 为加强房地产开发企业管理，建立正常的房地产开发经营秩序，保障房地产开发企业的合法权益，促进房地产开发经营的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合我省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于我省境内所有房地产开发经营企业（简称开发企业）。
第三条 开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的公司或者其他企业法人，包括专营开发企业和项目开发企业。
第四条 专营开发企业是指长期专门或主要从事房地产开发经营业务的企业法人；项目开发企业是指依法获得单个房地产项目开发经营权的企业法人。
第二章 开发企业设立与资质审批
第五条 设立专营开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）在城市规划区内从事房地产开发经营的，注册资本不低于500万元，并有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员；
（二）在城市规划区外从事房地产开发经营的，注册资本不低于100万元，并有4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第六条 设立项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）已按规定取得开发项目，开发项目建筑面积不少于5万平方米或占地面积不少于3公顷；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之三十。
第七条 设立开发企业，要由相应的房地产开发行政主管部门初审。中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业，由省建委初审；其它由市、地开发主管部门初审。
第八条 开发企业初审必须提交以下文件：
（一）章程；
（二）可行性研究报告；
（三）固定办公用房证明；
（四）资金和专职技术人员证明；
（五）项目开发企业还需提交项目用地证明。
第九条 经初审合格的开发企业，持有关证明材料到工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
第十条 经批准设立的开发企业，应在领取营业执照后一个月内，到初审的房地产开发主管部门备案并申请房地产开发资质。
第十一条 申请房地产开发企业资质需报送以下材料（一式三份）：
（一）申请资质的报告；
（二）设立开发企业的文件和营业执照复印件（加盖登记机关公章）；
（三）企业法人代表的任职文件及个人资料；
（四）指定部门出具的企业验资证明；
（五）建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员的职称复印件（或职称批文）；
（六）企业固定办公场所使用证明；
（七）房地产开发企业资质申报表；
（八）项目开发企业还需提供用地证明。
第十二条 专营开发企业资质实行分级审批：一级资质由建设部审批并颁发《房地产开发企业资质证书》；二、三级资质由省建委审批；四、五级资质由省建委委托市、地开发主管部门审批，报省建委备案。二级资质（含二级）以下的《房地产开发企业资质证书》由省建委统一颁发。
中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的专营开发企业申请二级（含二级）以下资质的，由主管部门初审后，报省建委审批并颁发《房地产开发企业资质证书》。
第十三条 项目开发企业资质由项目所在市、地开发主管部门审批，报省建委备案并颁发《房地产开发企业资质证书》。
第三章 开发企业资质标准与业务范围
第十四条 专营开发企业资质等级，根据企业的资金、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定，分为五个等级。
第十五条 一级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金2000万元以上，注册资本不低于2000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员40人以上，其中具有中高级职称的20人以上；
（三）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师，工程技术、财务、经济、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有五年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工房屋面积30万平方米以上或完成与此相当的开发投资，连续4年建筑工程合格率100％，优良品率30％以上。
第十六条 二级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金1000万元以上，注册资本不低于1000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员20人以上，其中具有中高级职称的10人以上；
（三）工程技术、财务、经济、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有三年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工房屋面积15万平方米以上或完成与此相当的开发投资，连续三年建筑工程合格率100％，优良品率25％以上。
第十七条 三级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金600万元以上，注册资本不低于600万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员10人以上，其中具有中高级职称的5人以上；
（三）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；
（四）具有二年以上从事房地产开发的经历；
（五）累计竣工房屋面积5万平方米以上或完成与此相当的开发投资，建筑工程合格率100％，优良品率20％以上。
第十八条 四级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金500万元以上，注册资本不低于500万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员8人以上；
（三）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十九条 五级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金100万元以上，注册资本不低于100万元；
（二）有职称的工程技术和财务管理人员6人以上。
第二十条 凡达到一、二、三级资质（一）、（二）、（三）项条件，达不到（四）、（五）项条件的专营开发企业，降一级资质确定。
第二十一条 项目开发企业根据项目、资金、人员等条件确定资质，不定等级。
第二十二条 专营开发企业必须按照本规定和《房地产开发企业资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担开发任务。
第二十三条 一、二、三、四级资质开发企业可承担的任务规定如下：
一级资质开发企业可承担各种规模的土地和居住区以及工业区、商业区等建设项目的开发建设，建设技术复杂程度不受限制；
二级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积30万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设；
三级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设；
四级资质开发企业可承担建筑面积5万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
第二十四条 五级资质开发企业只限于在本地城市规划区以外的村镇从事房地产开发经营，具体承担的任务范围由各市、地开发主管部部门确定。
第四章 开发企业资质管理
第二十五条 开发企业实行持《房地产开发企业资质证书》营业制度。无《房地产开发企业资质证书》的不得从事房地产开发经营业务。
第二十六条 《房地产开发企业资质证书》分为正本和副本，具有同样法律效力，由建设部和省建委统一制发、编号，开发企业必须持《房地产开发企业资质证书》开发经营。
开发企业遗失《房地产开发企业资质证书》，必须登报声明作废后，方可补领。
第二十七条 建立开发企业资质年检制度，结合资质标准和开发经营情况，办理开发资质等级的升降和去留。
第二十八条 开发企业发生分立、合并，应当在有关部门批准后30日内，向原资质审批部门办理资质注销手续，并重新申请资质。
第二十九条 开发企业变更名称和法人代表，应当在变更后30日内，按资质审批程序向资质发证部门办理变更手续。
第三十条 开发企业破产、歇业或因其他原因终止业务，应在办理注销《营业执照》的同时，按资质审批程序向资质发证部门注销《房地产开发企业资质证书》。
第三十一条 项目开发企业在项目开发经营结束后，应及时办理注销手续。若从事新的房地产项目的开发经营，须重新办理资质变更等手续。
第三十二条 项目开发企业具备专营开发资质等级条件，可申请转为专营开发企业，经批准后办理资质变更等手续。
第三十三条 开发企业经理和业务负责人应经培训考核取得省建委颁发的岗位合格证书，方可上岗。
第三十四条 临时或兼职聘用的有职称人员不得计入企业有职称人员总数。
第三十五条 对遵纪守法、开发产品质量好和社会效益、环境效益和经济效益显著的开发企业，可在新项目开发招投标、项目开发企业转为专营开发企业或资质升级等方面给予优先。
第三十六条 开发企业有下列情形之一者，应按国家有关法律、法规的规定，视情节分别予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销《资质证书》的处分：
（一）申请开发资质等级隐瞒真实情况、弄虚作假；
（二）领取《房地产开发企业资质证书》一年内未开展房地产开发经营业务，或中途停止开发经营满一年的；
（三）擅自超越《房地产开发企业资质证书》和违反本规定承揽开发任务的；
（四）不按规定办理资质年检和变更或注销手续的；
（五）工程质量低劣和发生重大安全事故的；
（六）涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质证书》的。
第三十七条 责令限期改正的专营开发企业，在限期六个月内仍不改正的，由原资质审批部门降低其资质等级或吊销《房地产开发企业资质证书》。
第三十八条 降低资质等级的专营开发企业，一年后视其改进情况，经原资质审批部门审查批准，可以恢复原资质等级。
第五章 附则
第三十九条 各市、地房地产开发行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第四十条 本规定自公布之日起施行。1993年11月12日省建委公布的《山东省房地产开发公司成立及资质管理规定》同时废止。
1997年5月9日
证明妨碍是指不负证明责任的一方当事人通过作为或不作为阻碍负有证明责任的一方当事人对其事实主张的证明。 为了维护当事人之间的平等对抗，衡平双方当事人之间的证明责任分配，实现程序正义和实体正义，需要采取的相应对策，适用证明妨碍排除的制度和司法技术。本文就法官在证明妨碍时遇到的困境，通过对证明妨碍排除的相关理论、立法和经典案例的阐述和分析，提出了司法应对的相应建议以资探讨。
一、法官在证明妨碍司法适用中的困境
（一）案例分析
案例一：甲公司将准备新修的水力发电站隧洞、厂房、压力管线等工程发包给无资质的个人乙，乙将该工程转包给丙，双方就隧洞开挖、厂房、压力管线中的各项单价进行了约定，丙按约进行了施工，竣工后，甲公司进行了验收。乙支付了丙部分工程款后出具了10万元的欠条。尔后，乙外出下落不明。丙起诉乙支付工程欠款，并要求甲公司在欠付工程款范围内承担连带清偿责任。在审理中，乙经合法传唤未到庭参加诉讼，甲公司以工程未验收及双方未进行实际结算为由进行抗辩，致使甲公司是否欠乙工程款处于真伪不明的状态。实际施工人丙认为发包人与承包人之间已经进行了工程款结算，发包人尚欠其工程款10万元。根据“谁主张谁举证”的证明责任分配原则，实际施工人应对发包人甲和承包人乙之间的建设工程合同结算与否、甲是否欠付其工程价款承担举证责任。但由于工程款结算单据为发包方掌握，故丙无法证明以上事实。如果依照传统的证明分配原则，将造成实体上的不正义。
（二）法官对证明责任分配的困境
民事诉讼证明妨碍是法官在审理案件中经常遇到的问题，法官经常面临这样的困境：一方当事人需要证明一个待证事实，而能够证明这个事实的关键证据掌握在对方手中，但对方当事人拒不提供，导致自己证明不能并面临败诉的风险。而法官也知道该证据对证明责任人有利，但囿于自己的中立地位又不能依职权主动要求对方当事人提供，如果依据一般证明责任的原则作出判决，最后的判决显然对证明责任人不利而有失公平，而现有的民事诉讼证明妨碍法律规定又不具有明确的可操作性，因此而陷入两难的境地。
在司法实践中，法官可能会采取四种做法，一是按照“谁主张，谁举证”的一般证明责任分配原则，以一方当事人提供证据不能而判其败诉。这样于程序上固然没有错误，但实体上的不公正显而易见。这样由证明责任人因为举证不能而承担败诉的苦果，背后骂法官无能，法律不公，而对方当事人此刻可能正暗自窃喜；二是依职权调取证据或主动要求对方当事人提供证据，然后根据调取的证据据以做出判决。这样于实体上固然较为公正，但法官依职权主动查证在程序上缺乏明确的法律支撑，法官背负很大的压力；三是依职权调取证据或主动要求对方当事人提供证据不能，即在对方当事人明确拒绝或无正当理由拒不提供的情况下，认定该证据所证明的待证事实存并进而做出判决。这样做也缺乏明确的可操作的法律规定作为依据，在我国目前自由心证尚不完善的情境下，法官很难在判决书中做出合理的解释和说理。四是适用证明责任倒置。即将证明责任转移到持有证据一方，如果证据持有人不提供证据证明，则认定主张待证事实存在一方当事人所主张的事实存在。适用该规定遇到的最大困境是，我国对举证责任倒置采取法定原则，举证责任倒置只能在法律明确规定的几种情形下可以适用，如医疗责任纠纷，环境污染损害，动物致人损害等情形。其他情形如果法律没有明确规定，只能适用“谁主张谁举证”的证明责任分配原则。
二、民事诉讼证明妨碍制度的理论基础
（一）证明妨碍的概念
证明妨碍，从广义上讲，即他人阻碍证明人对待证事实加以证明的行为。如果将妨碍人和证明人加以限定，对妨碍人妨碍证明的主观心态和方式加以限定，就产生了证明妨碍的狭义概念：如果不负证明责任的一方当事人，通过诸如隐瞒重要证人的居所或让其逃亡国外、更改文书的内容、过失地疏于保管收条等重要文书等种种故意或过失行为来毁损证据方法，进而对于（对方当事人）利用证据方法形成妨碍（证明妨碍），那么就会使负有证明责任的当事人陷于难以证明（证据缺乏）的境地，进而使案件事实处于真伪不明。在这种情形下，如果法院通过适用证明责任原则作出判决而使负有证明责任的当事人败诉，那么不免会产生不当且不公平之感。于是，就应当考虑以证明妨碍为杠杆来开发“避免通过证明责任作出裁判”的法律技术。 这一技术可以称职为排除证明妨碍的技术。我国学者在对证明妨碍进行概念界定上大多采用台湾骆永家教授的观点，即认为证明妨碍是指“不负举证责任之当事人，因故意或过失，以作为或不作为方式，使负有举证责任之当事人之证据提出陷于不可能时，在事实认定上，就举证人之事实主张，作对该人有利之调整。”妨碍证明的是方式多种多样，例如隐瞒重要证人的居所或让其逃亡国外、更改文书的内容、过失地疏于保管证据造成灭失、伪造毁灭证据、串通证人提供虚假伪造证据、故意不提供证据等等。这些行为有的构成妨碍司法，触犯刑法，可以依法追究其刑事责任，不在本文的探讨之列。以本文提供的两个案例为例，持有证据的一方当事人故意不提供文书证据，就是其中常见的一种妨碍证明的方式，也是法官在司法实践中经常面临的问题，本文只对文书提出妨碍进行分析和讨论。
（二）证明妨碍排除的正义性和司法价值
通过审判方式的改革，我国目前已基本实行当事人主义的民事诉讼模式，诉讼的进程由当事人发起，法官只扮演的诉讼规则的主持者和中立的裁判者的角色，不再过多的运用职权干预调查取证和诉讼进程，在诉讼中贯彻处分原则并由当事人行使更大的自由处分权利。当事人在诉讼中扮演积极对抗的角色，为证明自己的主张成立，当事人竭尽权力收集提供证据、采取各种诉讼策略以支持己方的主张。自从最高人民法院颁布《关于适用民事诉讼证据若干规定》以来，对当事人举证行为、证明责任进行了规范，这是一种贯彻程序正义的表现方式，也有利于实现实体上的公正。而证明妨碍，是一种人为的对当事人平等对抗的干扰，是当事人一方利用自己的强势造成的证明责任分配上的不平衡。这本身就打破了民事诉讼双方当事人平等对抗的局面，是一种程序上的不正义。按照形式正义的要求，“公正就是适用国家的法律规则。如果一个法官把同一法律规则适用于同样的情况，就是公正的”， 那么在不同的情况适用不同的法律规则也是符合形式正义的要求。在通常情况下，当事人要证明自己的主张应承当提供证据的责任，也就是“谁主张，谁举证”，在发生证明妨碍时，适用证明妨碍排除的规则，是公正的，也是符合形式正义要求的。从正义的客观论上来说，“正义是客观的，可以被感知的，也可以被发现。实体正义是检验法律公正性和有效性的标准，是促进法律改革的动力，也是灵活运用法律规则的推理根据。当死板地适用某项法规或判例造成不公正的结果时，正义就要求由某种崇高的道德裁判或政策来加以纠正。” 因此，在发生证明妨碍时，运用证明妨碍排除的规则来对事实进行认定，是一种包含了价值判断的实现实体公正的司法技术。
（三）证明妨碍的理论渊源
证明妨碍的理论基础，主要有以下四种学说：（1）罗森贝克的经验法则说。该说认为,依据经验法则,如果举证责任者主张的事实不真实,相对方不会作毁灭证据的行为,反而愿意将这个证据提出使用。因此,证明妨碍行为乃出于相对方担心举证的结果于己不利,在这种情况下,一般应给予相对方以诉讼上的不利益。（2）违反诉讼促进义务或诉讼协力义务说，该说以帕特尔斯为代表。该说认为,在诉讼中当事人即使明知对自己不利仍然必须遵守真实义务,即禁止虚假陈述或不完全陈述,所以当事人在诉讼证据资料的收集时负协力义务。不提交在诉讼中自己保管的文书或检验目的物,或者不告知自己明知的事故目击者的住所、姓名反而将其隐瞒的行为,是对诚实信用原则要求的诉讼促进义务或诉讼协力义务的违反。（3）布隆梅尔的实体法义务违反说。该说认为,保存证据有时是合同上的附随义务,不作为、不保管或不提交证据的行为是对实体法上义务的违反,其效果是将举证责任转换给证明妨者。
（4）违反诚实信用原则说。诚实信用原则是民事的基本原则，也应当是诉讼参与人在诉讼中应遵循的基本原则。因此，当事人在诉讼中应全面真实的提供其所掌握的证据，不得有隐瞒、欺诈、篡改、销毁等违背诚实信用的行为，以促使法官全面真实的掌握全部案件事实。即使该证据于一方当事人不利，为了有利于法官查明案件事实，实现双方实体利益上的公正，该方当事人也负有提供证据予以证明的义务。
（四）证明妨碍排除的域外适用
虽然目前我国《民事证据规定》第75条规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”，但并没有规定根据一方当事人的请求，持有证据的当事人就有义务提出所持证据，也没有规定哪些情况下可以免除其提供证据的义务。由于我国并没有完全贯彻法官的自由心证制度，法官对该事实究竟凭何认定疏难掌握，即使予以认定也面临较大的压力。在德国、日本等大陆法系国家有所谓的“文书提出命令制度”，明确了出现证明妨碍时文书持有人的文书提出义务，这可以分两种情况：一是文书持有人以不作为的方式拒不提出文书。德国民事诉讼法第421条规定，“举证人断定证书在对方当事人手中时，应在申请证据的同时，申请命对方当事人提出证书”。第422条规定，“依照民法的规定，举证人可以要求交出或提出证书时，对方当事人有提出证书的义务”。第426条规定，“法院认为应由证书证明的事实是重要的，并且认为申请有理由，而对方当事人承认证书为其持有，或者默认对方申请时，法院可命令该当事人提出证书”。 二是文书持有人以作为的方式毁损文书。德国《民事诉讼法》第444条规定，“一方当事人意图妨害对方当事人使用证书而毁损证书或致使证书不堪使用时，对方当事人关于证书的性质和内容的主张，视为已得到证明”。第441条第三项规定“（举证人的）对方当事人不服从提出适于核对的笔迹的命令，或者在第426条的情形，法院相信对方当事人并未细心追究该项笔迹的所在时，就可以把该项证书视为真实。”
较之德国《民事诉讼法》关于证明妨碍的规定的粗线条，日本《民事诉讼法》关于证明妨碍的规定则更加明确具体、易于司法实务操作。日本民事诉讼法第312条规定，“有下列情形，文书持有人不得拒绝提出：（1）当事人在诉讼中所引用的文书由自己持有时；（2）对文书持有人，举证人可以请求交付或阅览的；（3）文书是为举证人的利益而制作或举证人与文书持有人之间的法律关系而制作的。”日本《民事诉讼法》第224条规定，“1.当事人不服从文书提出命令时，法院可以认为对方关于文书的主张为真实；2.当事人以妨碍对方使用为目的，使具有提出义务的文书灭失以及其他不能使用的情形的场合与前款相同；3.在前两款规定的场合，对方在通过其他证据证明该文书中记载的具体主张以及根据该文书应证明的事实有显著困难的，法院可以认为对方有关该事实的主张是真实的。”第229条：“……如果核对文书没有对方当事人的适当的笔迹时，法院可以命令对方当事人提供用于核对的文字笔迹。对于当事人无正当理由而不服从本条前款规定的裁定时，法院对于文书制作的真伪，可以认定举证人的主张为真实，如果伪造笔体书写时，亦同。
三、证明妨碍法律效果的司法适用
（一）证明妨碍制度在我国司法实践中的典型案例
运用证明妨碍制度排除妨碍，在我国目前的司法实践中已得到运用，但是在证明妨碍法律效果的适用上并不一致，总结起来，主要有以下两种：一是采取举证责任倒置。例如2002年发生的陆晓红、阮之维诉广州市东凯房地产开发有限公司预售商品房合同案中，双方当事人关于商品房买卖合同中是否有约定按累计交付房价款的支付违约金存在争议。合同持有人即被告东凯公司以合同遗失为由拒绝提交，导致关于违约金部分的案件事实因无证可质而陷入真伪不明的状况。一审法院认为东凯公司持有买卖合同，其自称遗失不足取信，视为无正当理由拒绝提供证据。根据证据规定第七十五条的规定倒置了此项事实的证明责任，由被告承担举证不能责任，推定原告的违约金主张成立。 二审法院则通过调取与涉案合同号码前后相邻的合同根据这两份合同中均约定了相同的关于逾期交楼导致合同解除后的违约金条款推定原告主张成立，驳回被告上诉，维持原判。二是推定主张成立。最高人民法院于2007年审结之“浙江华田工业有限公司诉雅马哈发动机株式会社、原审被告南京联润汽车摩托车销售有限公司等商标侵权纠纷上诉案”，在此案一审过程中,江苏省高级人民法院在确定赔偿数额时适用了“证明妨碍”理论,基于浙江华田公司提供给法院的财务资料不完整,台州华田销售公司拒绝提供反映其经荣状况的相关财务资料,台州嘉吉公司两次拒绝提供法院保全的财务资料,并拒不参加庭审,推定雅马哈发动机株式会社主张并计算的浙江华田公司、台州嘉吉公司应负赔偿数额成立。在二审中,最高人民法院认为,鉴于上诉人侵权故意较为明显,且在原审法院和本院审理期间,均未提供完整的财务资料,原审法院据此推定雅马哈发动机株式会社主张的赔偿数额成立并无不妥。
从以上两个案例可以看出，证明妨碍在司法实践中的运用，已经为许多法院所运用，并且也得到了最高人民法院通过案件裁决的认同。但由于立法上的滞后，许多地方法院在适用证明妨碍时还显得较为拘谨，在实践中可能会采取其他迂回或灵活的解决方式。但从推进民事诉讼证明妨碍立法进程的整体大局来看，地方法院还是应当勇于探索，积极实践，在审判实务中通过个案的实践推动立法的前进。
（二）证明妨碍法律效果的合理化选择
结合以上分析，笔者认为，证明妨碍法律效果之选择，或者说排除证明妨碍的司法对策，归结起来有以下几种。
1、对策一：是由法院启动调查取证权。其依据是《民事诉讼法》第64条第2款之规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理需要的证据，人民法院应当调查收集。”最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第十七条也明确：当事人及其诉讼代理人却因客观原因不能自行收集的其他材料，人民法院可根据当事人的申请调查收集。同时，《民事诉讼法》第65条第1款还规定：“人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。”法院调查启动权的启动，可以由当事人申请，在法院认为该案件对查明案件事实具有关键作用并且无该证据将使待证事实处于真伪不明状态时，也可以依职权向证据持有人调取证据。当然，在法律没有规定文书持有人的证据提出义务的前提下，即使法院主动调查取证，也未必能获得该证据。所以这一对策的缺陷也是显而易见的。
关于印发《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知
广东省江门市房产管理局
关于印发《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知
江房［2005］143号
各住房公积金缴存单位：
《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》业经市住房公积金管理委员会会议讨论通过，并经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。各单位在执行过程中如发现有新问题，请及时向市住房公积金管理中心反映。
江门市房产管理局
二○○五年六月二十三日
江门市住房公积金个人住房贷款管理办法
第一条 为改善职工居住条件，满足职工住房需求，加快住房建设，促进住房消费，规范江门市住房公积金个人住房贷款管理。根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《江门市住房公积金管理办法》及有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法称住房公积金个人住房贷款是指江门市住房公积金管理中心(以下简称“中心”，含新会区管理部、开平市管理部、台山市管理部、鹤山管理部、恩平市管理部)，运用归集的住房公积金，委托承办银行向已正常缴存住房公积金的职工发放的个人住房贷款。本办法称职工是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私有企业及其
他城镇企业、事业单位工作的在职人员（含合同工）。
第三条 住房公积金个人住房贷款只限于在江门市行政区域内购买自用商品住房、经济适用住房、房改房、二手房。
第四条 在本市购买自住住房，并按月缴存住房公积金的职工（含已享受福利分房或货币分房的职工），均可申请住房公积金个人住房贷款。
第五条 借款人须具备下列条件:
（一）有城镇常住户口或有效居留身份证件（含中华人民共和国居民身份证、军人证），且有完全民事行为能力；
（二）江门市常住户口的，申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月），非江门市常住户口的，申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上（含12个月），申请时，申请人仍正常缴交住房公积金；
（三）有购房合同或协议；
（四）已按规定的比例交纳首期购房款；
（五）能提供“中心”认可的合法有效的担保；
（六）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（七）借款人和购房合同中的购房人必须一致。
第六条 最高贷款额度由江门市住房公积金管理委员会确定，职工贷款额度的计算公式是：（购房人住房公积金年缴存额×至退休工作年限+配偶住房公积金年缴存额×至退休工作年限）×２。“中心”有权根据拟购住房的价格、借款人的还款能力及其住房公积金帐户余额等因素,对根据公式计算出来的贷款额度进行调整,决定职工住房公积金个人住房贷款的具体额度,但最高不能超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。
一手商品房最高可贷比例是总房价的80%，二手房最高可贷比例是评估价值与交易价值较低者的70%。若住房公积金个人住房贷款额度仍然不足的，可同时申请商业性住房贷款。
还清公积金贷款本息后，在江门市行政区区域内再次购买自住住房时，可以再次申请住房公积金个人住房贷款。
两个或两个以上住房公积金个人住房贷款申请人购买同一住房，贷款额度为每个住房公积金个人住房贷款申请人最高可贷款额度之和，合计不超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度的两倍。
第七条 贷款期限最长为30年，其中一手房最长为30年，二手房最长为20年，且受借款申请人法定退休年龄的限制，即借款人年龄加上借款年限不超过国家法定退休年龄，若为共同申请人，则以年龄小的为计算依据。
“中心”有权根据拟购住房的价格，借款人的还款能力等因素,对贷款期限进行调整,决定具体的贷款期限。
第八条 贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。
第九条 贷款按如下程序办理：
（一）贷款申请：借款人凭购房合同或协议、身份证、户口簿、住房公积金缴存证明和首期付款的发票向承办银行或“中心”提出申请并填写申请表。
（二）贷款审核：1、组合性贷款，借款人向承办银行提出申请，承办银行对借款人的申请资料初审后，拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式，并要求借款人填写贷款有关资料。承办银行对借款人提交资料审查确认后，交“中心”审批。“中心”审批核定贷款额度后，转承办银行办理。2、住房公积金个人住房贷款，借款人可向承办银行提出申请（向承办银行提出申请的程序与组合性贷款程序相同），也可向“中心”直接申请。向“中心”直接申请的，“中心”对借款人的申请资料初审后，拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式，并要求借款人填写贷款有关资料。由“中心”审批核定贷款额度，直接与借款人办理签定借款合同等手续后，转承办银行办理。
（三）贷款发放：借款人办妥担保、保险等手续后，在承办银行开设还款帐户，承办银行根据“中心”发出的《个人住房公积金委托贷款发放通知书》发放贷款，把贷款资金划给售房人。
第十条 借款人可选择等额本息还款法或等额本金还款法偿还住房公积金个人住房贷款，借款人按借款合同约定的还款日提前将应还本息存入还款帐户，承办银行每月按期从帐户中扣收。
第十一条 每月还款额计算公式：
（一）等额本息还款法。每月偿还贷款本息金额 =(贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数)/((（1+月利率）^还款月数)－1)
（二）等额本金还款法。每月还款额＝贷款本金/贷款期月数 +(贷款本金－已归还贷款本金累计额)×月利率
第十二条 借款人未按期归还贷款本息的，视同借款人单方违约，并按中国人民银行规定计收罚息；同时，承办银行及“中心”有权依法处置抵押物或质押物，并追究借款人、担保人的责任，或由保证方代为偿还。
第十三条 借款人若提前归还贷款本息，须填写《提前还款申请书》，经“中心”审批，承办银行审核同意后，可偿还全部或部分贷款（部分提前还款金额每次不得低于人民币壹万元）。
借款人还清全部贷款本息后，凭承办银行出具的《他项权利注销登记表》或《还款证明》到原房地产抵押登记部门办理注销抵押手续，并按保险公司的规定办理退保手续。
第十四条 “中心”在审核贷款时，认为有必要增加贷款担保的，借款人可以以有价证券质押，但须提供承办银行或“中心”认可的有价证券，出质人和承办银行签订质押合同，并将有价证券交承办银行保管，质押行为须按照质押合同执行。有价证券的质押率由“中心”确定，但最高质押率不得超过质押物价值的90%。
第十五条 借款人以所购房产或他人房产作为抵押的，与承办银行或“中心”签订房地产抵押合同，到房地产抵押登记部门办理他项权登记，将《房屋他项权证》交承办银行保管，抵押行为按照房地产抵押合同执行。抵押物需估价的（指二手房），由具有评估资质的机构进行评估，抵押率不得超过抵押物评估值的70％。
第十六条 借款人为非本市常住户口的，除足额提供抵押外，还必须提供具有本市常住户口、有偿还能力的自然人担保。保证方与承办银行签订保证合同，保证行为按照保证合同执行。
第十七条 借款人在房地产抵押合同签定前必须按有关规定办理有关保险手续，保险金额不得少于借款额，并将承办银行或“中心”作为保险合同的第一受益人。
第十八条 房屋及贷款保险期限不短于借款期限。在合同约定借款期间借款人不得以任何理由中断或解除保险合同，否则，承办银行有权代办保险，一切保险费用由借款人承担。在保险期内，房屋如发生保险责任范围以外、因借款人过错而造成的损毁，由借款人负全部责任。
第十九条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，承办银行有权依照借款合同及房地产抵押合同或质押合同的规定处分抵押物或质押物。
第二十条 处分抵押物或质押物所得价款，扣除处置抵押物、质押物各项税费后不足偿还贷款本息的，承办银行及“中心”有权向债务人继续追偿未偿还的贷款本息；其价款超过应偿还部分，承办银行应退还抵押人或出质人。
第二十一条 借款人有下列情形之一的，按照借款合同及质押合同或保证合同的规定承担违约责任：
（一）借款人不按期归还贷款本息的；
（二）借款人提供虚假文件或资料已经或可能造成贷款损失的；
（三）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权的财产或权益出售、转让、赠与或重复抵押的；
（四）借款人所设定抵押的房产遇拆迁，借款人未事先通知承办银行或“中心”，并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的；
（五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；
（六）借款人与其他法人或经济组织签订有损承办银行或“中心”权益的合同或协议的;
（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因损毁不足以清偿贷款，质押物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押、质押的。
第二十二条 在办理贷款过程中所发生的抵押、保险费用由借款人承担。
第二十三条 本办法由江门市住房公积金管理中心负责解释。
第二十四条 以前有关江门市住房公积金贷款的其他文件如与本办法相抵触的停止执行。
第二十五条 本办法自印发之日起施行。
