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用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题/丁选旺

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 04:59:49  浏览:9402   来源:法律资料网
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用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题

丁选旺


案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房,并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人,但房地产交易所(房产登记机关)不给办过理户手续,原因是房产证上是小张的名字,小张尚未成年,签字无效,其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询,说交易所不给办过户,只好为买卖双方拟一个协议,大致意思是,该商品房已卖给购房者,产权归购房者所有,等小张成年后,再办理产权过户手续,并为双方设立了违约条款,还提出将该协议进行公证,并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋,并以未成年子女名字办理房产权证,这样的情况越来越多,各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。”第10条规定: “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人,人人都享有民事权利能力,可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格,况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时,是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定,要求必须提供为了未成年人利益的证明材料,同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料,有的地方为了“慎重”起见,直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢?处理被监护人的财产的必备要件是什么?虽然是父母出资购买的,产权登记为未成年人的姓名,按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定,一旦产权证办在未成年人名下,该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权,实际上就是处理未成年人的财产,作为父母(监护人)是可以处理属于未成年子女的财产,但绝对无权随意处理,前提必须是为了未成年人的利益,否则,按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失”这一规定,擅自处分了未成年人的房产,那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式,《民法通则》第18条只粗略地规定了:“……除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产”,我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释,但通常可以理解为:只为被监护人设定权利没有设定义务的,肯定属于“为被监护人的利益”的情形;只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的,肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要,如子女上学、治病需要大笔费用,未成年人致人伤害,须支付大笔赔偿费用,未成年人的房屋被列入拆迁范围,父母代签协议等。除上述情况之外,父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性,前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信,现实生活中确实存在这样一些现象,有许多父母在为子女购置房屋以后,在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益,如有的父母为了经营资本需要贷款,便动用未成年人的房屋进行抵押,有的父母因各种原因而负债累累需要偿债,有的父母因家境破落,为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢?公证书是其真实性最好的体现,证明是一种普遍的现象,《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”,证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等,但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力,其效力是法定的。因此,“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式,其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明,公证机构对该声明书进行公证;其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”,公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证,必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场,并提供夫妻、子女关系证明,产权证明,声明书或房屋买卖合同,为未成年人利益的相关证明材料,如病历,入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录,询问父母双方的意见,告知其权利和义务,如该未成年人已满10周岁,也应制作谈话笔录,就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人,如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由,并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议,并非不可以公证,但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料,且协议履行期限跨度较长,不确定因素较多,况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲,签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为,是否一概无效呢?对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚,即“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看,法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买,登记在子女名下的不动产,在父母做监护人的情况下,处分子女的财产,审查时可以从宽;对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产,审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况,应是公证员承办该类案件时审查的重点。

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全国人民代表大会常务委员会关于改期召开第二届全国人民代表大会第一次会议的决议

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于改期召开第二届全国人民代表大会第一次会议的决议

(1959年1月23日全国人民代表大会常务委员会第一百零三次会议通过)

常务委员会讨论了国务院关于第二届全国人民代表大会第一次会议推迟召开的建议,决定第二届全国人民代表大会第一次会议改于1959年4月召开。

江西省乡镇人民代表大会工作暂行条例

江西省人大常委会


江西省乡镇人民代表大会工作暂行条例
江西省人大常委会



(1987年10月31日江西省第六届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 1987年11月1日公布)^


第一条 为了加强我省乡、民族乡、镇人民代表大会的建设,根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定,制定本条例。
第二条 乡、民族乡、镇人民代表大会是基层国家权力机关。
第三条 乡、民族乡、镇人民代表大会每届任期三年。
第四条 乡、民族乡、镇人民代表大会行使下列职权:
(一)在本乡、民族乡、镇内,保证宪法、法律、行政法规、地方性法规和上级人民代表大会及其常务委员会决议的遵守和执行;
(二)在职权范围内通过和发布决议;
(三)根据国家计划,决定本乡、民族乡、镇的经济、文化事业和公共事业的建设计划;
(四)审查和批准本乡、民族乡、镇的财政预算和预算执行情况的报告;
(五)决定本乡、民族乡、镇的民政工作的实施计划;
(六)选举乡长、副乡长,镇长、副镇长;选举人民陪审员;
(七)听取和审查乡、民族乡、镇人民政府的工作报告;
(八)撤销乡、民族乡、镇人民政府的不适当的决定和命令;
(九)保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产,保护公民私人所有的合法财产,维护社会秩序,保障宪法和法律赋予公民的人身权利、民主权利和其他权利;
(十)保障农村集体经济组织应有的自主权;
(十一)保障少数民族的权利;
(十二)保障宪法和法律赋予妇女的男女平等、同工同酬和婚姻自由等各项权利。
少数民族聚居的乡、民族乡、镇的人民代表大会在行使职权的时候,应当采取适合民族特点的具体措施。
第五条 乡、民族乡、镇人民代表大会会议每年至少举行一次。
经过五分之一代表提议,可以临时召集乡、民族乡、镇人民代表大会会议。
第六条 乡、民族乡、镇人民代表大会举行会议的时候,选举主席团。乡、民族乡、镇人民代表大会主席团由五至九人组成。
主席团的职责主要是:
(一)主持本级人民代表大会会议;
(二)负责筹备并召集下一次人民代表大会会议;
(三)通过代表资格审查委员会对代表资格的审查报告;
(四)决定邀请乡镇长和有关组织负责人列席乡、民族乡、镇人民代表大会及其主席团的会议;
(五)了解检查本级人民政府的工作;
(六)审查乡、民族乡、镇人民政府对乡、民族乡、镇人民代表大会通过的建设计划和财政预算的部分变更;
(七)调查研究讨论乡、民族乡、镇行政区域内的重大问题;
(八)组织代表联系选民,组织开展代表小组活动;
(九)办理本级人民代表大会和上一级人民代表大会常务委员会交付的其他工作。
主席团配备工作人员一至三名,办理大会闭会后的日常具体工作。
第七条 乡、民族乡、镇人民代表大会主席团设常务主席一人。常务主席由本级人民代表大会主席团决定产生,任期三年。
常务主席的职责和任务是:
(一)负责召集主席团会议和大会闭会后的日常工作;
(二)做好召开本级人民代表大会会议的具体准备工作;
(三)宣传宪法、法律、法规和本级与上级人民代表大会及其常务委员会的决议、决定;
(四)联系本级人民代表大会代表,反映代表和选民的意见和要求;
(五)协助、指导选区撤换和补选代表;
(六)参加本级政府的重要会议,了解、督促本级政府办理代表的建议、批评和意见;
(七)办理主席团交付的其他有关事项。
第八条 乡、民族乡、镇人民代表大会每届的第一次会议,在本届人民代表大会代表选举完成后的两个月内举行。
第九条 乡、民族乡、镇人民代表大会举行会议的时候,主席团或乡、民族乡、镇人民政府,可以向本乡、民族乡、镇人民代表大会提出属于乡、民族乡、镇人民代表大会职权范围内的议案,由主席团决定提交人民代表大会会议审议。
乡、民族乡、镇的人民代表大会代表五人以上联名,可以向本级人民代表大会提出属于本级人民代表大会职权范围内的议案,由主席团决定是否列入大会议程。
向人民代表大会提出的议案,在交付大会表决前,提案人要求撤回的,对该议案的审议即行终止。
第十条 乡、民族乡、镇人民代表大会代表向本乡、民族乡、镇人民代表大会提出的对各方面工作的建议、批评和意见,由乡、民族乡、镇人民代表大会主席团交乡、民族乡、镇人民政府或由乡、民族乡、镇人民政府转有关单位和组织研究处理并负责答复。对其中迫切需要办理而又有
条件办理的,应在会议期间提出办理方案,并答复代表。
议案和代表提出的意见、建议、批评的办理情况,由乡、民族乡、镇人民政府在三个月内向乡、民族乡、镇人民代表大会主席团作出报告。
第十一条 乡、民族乡、镇人民代表大会进行选举和通过决议,以全体代表的过半数通过。
第十二条 乡长、副乡长,镇长、副镇长的人选,由本级人民代表大会主席团或者十名以上代表联合提名。乡长、镇长候选人数一般应多一人,进行差额选举。如果提名的候选人只有一人,经过全体代表充分酝酿、讨论,也可以等额选举。副乡长、副镇长的候选人数应比应选人数多一
人至二人,进行差额选举。如果提名的候选人超过上述差额,由主席团将全部候选人名单提交全体代表酝酿、讨论,根据较多数代表的意见,确定正式候选人名单。
选举采用无记名投票方式。代表对于确定的候选人,可以投赞成票,可以投反对票,可以另选其他代表或者选民,也可以弃权。
乡、民族乡、镇人民代表大会补选乡长、副乡长,镇长、副镇长,候选人数可以多于应选人数,也可以同应选人数相等。选举程序和方式,由乡、民族乡、镇人民代表大会决定。
如果乡长、镇长差额选举的两名候选人得票数都不超过全体代表的半数,需重新提名,进行选举;副乡长、副镇长名额没有选足的,可以另行提名候选人,重新选举,也可以不再选举,作为缺额处理。采取哪种办法,应根据多数代表的意见,由乡、民族长、镇人民代表大会决定。
乡长、副乡长,镇长、副镇长,一般不宜在任期内变动;确需变动的,由大会主席团提请,乡、民族乡、镇人民代表大会会议决定。
第十三条 人民陪审员的选举,根据规定的条件和名额,由主席团提出建议名单交代表酝酿讨论后,采用举手表决方式选举产生。
第十四条 乡、民族乡、镇的人民代表大会举行会议的时候,主席团或者五分之一以上代表联名,可以提出对乡长、副乡长,镇长、副镇长的罢免案,由主席团提请大会审议。
第十五条 乡、民族乡、镇人民代表大会举行会议的时候,代表十人以上联名可以书面提出对本乡、民族乡、镇人民政府和它所属各工作部门的质询案。由主席团提交受质询的机关。受质询的机关必须在会议中负责答复。
第十六条 在乡、民族乡、镇人民代表大会审议议案的时候,代表可以向本乡、民族乡、镇人民政府提出询问,由乡、民族乡、镇人民政府派人说明。
第十七条 乡、民族乡、镇的每届人民代表大会第一次会议通过的代表资格审查委员会,行使职权至本届人民代表大会任期届满为止。
根据实际需要,乡、民族乡、镇人民代表大会会议期间可以设立预算、议案等委员会。
第十八条 乡、民族乡、镇人民代表大会代表任期,从每届本乡、民族乡、镇人民代表大会举行第一次会议开始,到下届本乡、民族乡、镇人民代表大会举行第一次会议为止。
第十九条 乡、民族乡、镇人民代表大会代表在会上的发言和表决,不受法律追究。
第二十条 乡、民族乡、镇人民代表大会代表在出席人民代表大会会议和执行代表职务的时候,乡、民族乡、镇及其上级政府根据需要给予往返的旅费和必要的补贴。
第二十一条 乡、民族乡、镇人民代表大会代表应当和选民保持密切联系,宣传法律和政策,并且向人民代表大会、人民政府反映群众的意见和要求。
乡、民族乡、镇的人民代表大会代表分工联系选民,可以根据就近、方便的原则,组织代表小组,开展工作。
第二十二条 乡、民族乡、镇的人民代表大会代表受选民的监督。选民有权撤换自己选出的代表,代表的撤换必须由原选区以选民的过半数通过。代表因故不能担任代表职务的时候,由原选区选民补选。
第二十三条 本条例自公布之日起施行。



1987年11月1日

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