欺诈性商品房买卖合同案分析/高琦
作者:法律资料网 时间:2024-05-23 19:20:22 浏览:9096
来源:法律资料网
欺诈性商品房买卖合同案分析
高 琦
[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米）,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。
[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。
[结论]
该案属于欺诈性合同，原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算；被告的主张因没有法律依据，所以不予支持。
山西省鼓励台湾同胞投资办法
山西省人民政府
山西省鼓励台湾同胞投资办法
山西省政府
（1991年7月17日山西省人民政府令第27号发布）
第一条 为实施《国务院关于鼓励台湾同胞投资的规定》，促进本省经济的发展，制定本办法。
第二条 台湾同胞在本省举办独资经营、合资经营和合作经营企业；开展补偿贸易、来料加工装配和合作生产业务；购买企业的股票和饿券；购买房产或依法取得土地使用权，开发经营，均适用本办法。
第三条 允许台湾同胞购买拍卖的集体、私营工业企业产权，独资经营。
台湾同胞的投资、购买的资产、工业产权、投资所得利润和其他合法权益受法律保护，并可依法转让和继承。
第四条 台湾同胞投资的生产性企业，经营期在十年以上的，从获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。减免税期满后，产品出口企业凡当年企业出口产品产值达到企业产品产值70％以上的，可以按现行税率减半缴纳企业所得税；先进技术
企业，可以延长三年减半缴纳企业所得税。
第五条 台湾同胞投资的产品出口企业和先进技术企业，投资于煤炭深加工转化和综合利用、钢铁和铝冶炼加工、化工、机械电子、建材、轻纺、农林牧副开发项目、高技术项目和现有工业企业技术改造的，免征地方所得税和城市房产税十年。
台湾同胞投资的其他企业，免征地方所得税和城市房产税五年。
第六条 台湾同胞投资的土地开发项目，土地管理部门应予积极安排，确定开发地点，按有关规定办理用地手续。
第七条 台湾同胞投资企业的台湾同胞和聘请的外方人员，因工作需要长期居住的，凭公安机关的长期居住证明，可在企业所在地按规定购买或建筑个人住宅，并从发给产权证之日起，免征城市房产税五年。
第八条 台湾同胞投资者要求定居的，经公安机关批准安排。定居后其原投资的企业，仍享受本办法的待遇。
定居后如要求返台或移居境外，按来去自由原则办理。
第九条 台湾同胞投资企业经批准，可对固定资产实行加速折售。
第十条 对引进、介绍台湾同胞来本省投资的个人，合同规定的资金全部投入企业后，可以按投资者实际投资额折合人民币千分之一至千分之二付给一次性奖金。属于合资、合作企业项目的，由该企业的我方从自有资金中文付；属于独资企业项目的，由同级财政专项开支。
前款规定不适用国家机关工作人员和从事涉外业务的全民所有制企业、事业单位工作人员。对积极引进资金成绩显著的上述人员，可给予表彰或适当奖励。
第十一条 台湾同胞投资企业能自行平衡外汇的，可按合同、章程规定自行销售产品。属于省内需进口的产品，经省计划部门批准可以替代进口。
第十二条 台湾同胞投资企业的流动资金和临时周转金，各开户银行应予优先安排。
第十三条 省内审批的台湾同胞投资项目，由省经贸部门在收到全部文件之日起会同有关部门审批；项目建议书15日内批复；可行性研究报告15日内批复；合同章程15日内批复；营业执照10日内核发。
第十四条 本办法由山西省对外经济贸易厅负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起施行。
1991年7月17日
四川省爱国卫生管理办法
四川省人民政府
四川省人民政府令[2012]260号
《四川省爱国卫生管理办法》已经2012年9月18日省人民政府第112次常务会议通过，现予发布，自2012年12月1日起施行。
四川省爱国卫生管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强爱国卫生工作，预防和减少疾病，保障公民身体健康，创造和保持整洁、优美、文明的城乡人居环境，促进经济社会可持续发展，根据国家有关法律、法规，结合四川实际，制定本办法。
第二条 四川省行政区域内的单位和个人应当遵守本办法。
任何单位和个人均有义务参加爱国卫生活动。
第三条 本办法所称爱国卫生工作，是指为改善卫生环境和公民生活质量，预防和减少疾病，提高公民健康素养和健康水平而开展的社会性、群众性卫生活动。
第四条 爱国卫生工作实行政府组织、部门协作、全民参与、属地管理、科学治理、社会监督的原则。
第五条 地方各级人民政府统一组织领导本行政区域内的爱国卫生工作，加强督促检查，并将爱国卫生工作纳入国民经济和社会发展规划，安排必要经费，保证爱国卫生工作开展。
第六条 对在爱国卫生工作中取得显著成绩的组织和个人，按照国家有关规定予以表彰、奖励。
第二章 职责与任务
第七条 县级以上地方人民政府爱国卫生运动委员会（以下简称爱卫会），负责组织、协调、指导、检查本行政区域内的爱国卫生工作。
省卫生行政主管部门具体负责全省爱国卫生工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处、企业事业单位、居（村）民委员会根据工作需要确定人员，负责爱国卫生工作。
第八条 各级爱卫会在同级人民政府领导下宣传贯彻有关爱国卫生工作的法律、法规、规章和政策，制定爱国卫生工作规划、计划和规范，动员社会力量参与爱国卫生活动，组织开展卫生城市（县城）、乡镇（街道）、村（单位）的创建工作，开展爱国卫生科学研究、对外交流合作、病媒生物防制和健康教育与健康促进等爱国卫生工作。
第九条 县级以上地方人民政府发展改革、教育、财政、人力资源社会保障、环境保护、住房城乡建设、交通运输、水利、农业、商务、卫生、工商等部门，按照各自的职责共同做好爱国卫生工作。
第十条 地方各级人民政府应当建立、完善健康教育和健康促进工作网络，卫生及有关部门制定有关规划和计划，组织开展健康教育和健康促进活动。
第十一条 单位应当采取多种形式普及科学卫生知识，提高健康教育普及率，增强城乡居民的健康意识和自我保健能力。
中、小学校应当开设健康教育课程，托幼机构应当进行卫生常识教育，培养健康良好的行为习惯。报刊、广播、电视、新闻网站等媒体要采用多种形式对卫生、健康、防病知识进行宣传报道，制作、刊登、播出维护和改善卫生环境、预防和减少疾病的公益广告，促进卫生防病工作的有效开展。
第三章 管理与监督
第十二条 每年4月组织开展爱国卫生月活动。
各地、各单位在爱国卫生月和重大节假日期间，应当组织人员集中开展爱国卫生活动。
第十三条 发生传染病疫情、突发公共卫生事件和自然灾害时，地方各级人民政府应当动员公众参与爱国卫生工作，落实联防联控、群防群治的具体措施，预防和减少疾病的发生。
第十四条 地方各级人民政府应当加强病媒生物防制工作，建立完善病媒生物防制组织网络和病媒生物密度监测体系。
乡（镇）人民政府、街道办事处应采取综合防治措施，定期组织开展病媒生物防制活动。单位、个人应当配合实施，使病媒生物的密度控制在国家规定的标准以内。
疾病预防控制机构应当加强对老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂等病媒生物密度的监测，提供预防控制技术指导，并对预防控制效果进行评价。
第十五条 开展病媒生物防制应当符合有关标准和管理规定，保障人身安全，避免和减少环境污染。
病媒生物消杀药物的生产、经营、储存、使用，应当符合农药管理、危险化学品安全管理等有关规定。
第十六条 县级以上地方人民政府应当按照卫生城市标准，设置和完善卫生基础设施，健全、落实各项卫生管理制度，并按期达到国家和本省规定的有关卫生指标。
乡（镇）、村应当结合乡（镇）、村建设规划，组织开展改厕工作和环境卫生建设工作。
第十七条 城镇实行生活垃圾分类投放、定点收集、统一运输、集中处置。
农村生活垃圾推行户分类、村分类收集、镇转运、县处理的方式，纳入城镇垃圾处理系统；在当地环境容量范围内，可以选择经济、适用、安全的处理、处置技术，就地消纳处理。垃圾需要填埋的，填埋点由县级相关部门统一确定和管理。
第十八条 地方各级人民政府应当加强对流动人口聚居区的环境卫生管理，完善环境卫生和相关生活设施，做好环境卫生保洁工作，改善流动人口聚居区的环境卫生。
第十九条 国家机关、企业事业单位等应当建立健全本单位、本区域内部卫生管理制度，落实卫生责任，开展卫生环境治理，达到国家和省规定的有关卫生标准。
乡（镇）人民政府、街道办事处应当按照爱国卫生工作计划和标准，制定本辖区爱国卫生工作实施方案，组织开展爱国卫生工作。
居（村）民委员会在乡（镇）人民政府或街道办事处指导下，开展爱国卫生宣传，建立日常卫生保洁制度，确定专人负责辖区内公共区域的清扫保洁工作，并组织动员居（村）民参与庭院卫生整治和公益卫生活动。
社区的物业管理、自治组织应当开展卫生健康知识宣传，进行社区环境卫生治理，保持社区环境整洁。
第二十条 公民应当参与爱国卫生活动，提高卫生素养，培养良好的卫生习惯，形成健康的生活方式，并维护社会公共卫生，不随地吐痰、便溺，不乱扔垃圾、纸屑等废弃物。
第二十一条 提倡在公共场所不吸烟。不得在省人民政府规定禁止吸烟的公共场所吸烟。
第二十二条 建立爱国卫生水平评价制度。组织对社会卫生水平和居民的健康生活水平进行评价，并定期公布评价结果。
单位应建立卫生检查评价制度，定期开展卫生自查自纠。
第二十三条 地方各级人民政府应当建立爱国卫生工作群众监督举报制度，设立举报信箱、投诉电话和其他联系方式，及时查处影响爱国卫生的行为。
新闻媒体做好对爱国卫生工作的舆论监督。
单位和个人应当接受爱国卫生工作的监督检查，对存在的问题应当在规定期限内予以整改。
第二十四条 地方各级人民政府应当组织和推动卫生城市、卫生县城（区）、卫生乡镇（街道）、卫生村（单位）的创建活动，按照国家和省相关标准，制定和实施创建规划，为创建活动提供保障。
获得卫生城市、卫生县城（区）、卫生乡镇（街道）称号的人民政府应当建立健全长效管理机制，巩固和发展卫生创建成果。
第二十五条 爱卫会应当按照分级管理的原则，负责对辖区内卫生创建活动的组织协调、检查指导和调研考核，促进卫生创建活动有效开展。
爱卫会应当加强对已命名为卫生城市、卫生县城（区）、卫生乡镇（街道）、卫生村（单位）的日常监督管理，定期进行复查；对达不到标准要求的，限期整改，逾期达不到标准的，取消称号。
第四章 罚 则
第二十六条 违反本办法第十四条第二款规定，单位和个人不配合开展或者不参与杀灭病媒生物活动，病媒生物密度超过国家规定标准的，由县级以上卫生行政部门责令限期改正，逾期不改正的，对单位处1000元以下罚款，对个人处200元以下罚款。
第二十七条 违反本办法二十一条规定的行为，由有关部门按照《四川省公共场所卫生管理办法》进行处理。
第二十八条 在爱国卫生工作中，有关管理机构的工作人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第三十条 县级以上地方人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第三十一条 本办法自2012年12月1日起施行。1999年1月28日省人民政府第116号令发布的《四川省爱国卫生管理办法》同时废止。
四川省人民政府
2012年10月31日
